Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/5338 K.2025/7305

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen arsa paylarının düzeltilmesi davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonunda Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; ana gayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlere, değerleriyle doğru orantılı arsa payı verilmediğini, mahkemece yeni arsa paylarının belirlenerek tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması ve arsa paylarının belirlenmesinde müvekkilinin hiçbir dahli ve dolayısıyla kusurunun söz konusu olmadığını, tüm bu hususların ilgili teknik kişilerce yapıldığını, müvekkillerinin arsa payı çoğunluğuna dayanarak ortak mahallerdeki bazı yerlerin davalılara ait bağımsız bölümlere tahsis edilmesinin mümkün olmadığını, ancak bir ortak alanın farklı amaçla da olsa kullanımının usulünce alınacak ortak bir karar yanında proje değişikliğini de gerektirdiğinden yalnız arsa payı çoğunluğu ile iddia edilen hususların gerçekleştirilmesinin mümkün olamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili davalının aynı taşınmazda zemin kat 1 nolu dükkanın hissedarı, zemin kat, 2 nolu dükkanın hissedarı, 3 üncü kat 7 nolu dairenin, 17 nolu dubleks dairenin ve 18 nolu dubleks dairenin maliki olduğunu, kat mülkiyeti kurulma aşaması ve yönetim planı oluşturulurken mevcut fiili durum ve bağımsız bölümlerin o günkü rayiç durumlarının dikkate alındığını ve ona göre belirleme ve tespit yapıldığını, zemin katında bulunan dükkanın hem m² hem de konum olarak rayiç değerinin dairelerin üzerinde olduğunu,

keza 7 nci kat 17... nolu bağımsız bölümlerinde çatı arası dubleks olarak 22/450 hisse oranlarının fazla olmadığını, aksine düşük olduğunu, davanın reddine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 13.02.2020 tarihli ve 2018/525 Esas, 2020/154 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz üzerinde 18 bağımsız bölümün bulunduğunu, 15.01.2009 tarihinde kat irtifakı kurularak arsa paylarının belirlenmiş olduğunu, mahkemece tarafların sunduğu deliller ile resen toplanan delillerin, ana taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin değerlendirildiğini, mahallinde uzman bilirkişilerden oluşan heyetle keşif yapıldığını, rapora göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oransız olarak belirlenmiş olduğunun anlaşıldığını,

mahkemece bilirkişi heyetinin raporlarına itibar edilerek bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden düzenlendiği ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olduğu anlaşıldığından davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu işin esası hakkında davanın kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirdiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkillerim dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölümünü kat irtifakı kurulduktan sonra iktisap ettiğini, dava tarihine çok yakın veya davanın hemen arifesinde iktisap ettiklerini, yüklenici olan bir kısım davalılar tarafından kat irtifakı kurulurken kanunun tarif ettiği hiçbir yasal kritere uyulmadan gelişi güzel olarak bağımsız bölümlere arsa payı tahsisi yapıldığını, arsa payının bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanması gerektiğini,

davalı yüklenici tamamen maksatlı olarak küçük bir 1+1 daireyi ticari ünite (ofis) yaparak yönetim planında olmamasına rağmen ortak alanların büyük bir kısmını bu haksız pay çoğunluğu ile yönetim planını değiştirerek 1+1 ofisine bağladığını, tasdikli projeye muhalif yönetim planının iptali için açılan davanın sonucunun beklenmesi gerektiğini, tapu kayıtlarının aleni olduğunu , maliklerin tapu devri sırasında mevcut arsa paylarını bilerek aldıklarını, maliklerin aleni olan tapu devirlerinden çok sonra dava açmaları nedeniyle iyi niyetli sayılmamaları gerekçesinin kabulünün mümkün olmadığını,

çünkü tapuda daire satın alınırken hiç bir zaman diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarının ne kadar olduğunun alıcıya izah edilmediğini, gösterilmediğini, malik sadece kendi bağımsız bölümünün arsa payı ya da hisse oranını gördüğünü ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir.

2. Değerlendirme 1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyulmuş ise de bozma ilamının gerekleri yerine getirilmemiştir. Şöyle ki, 2009 yılında kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulan dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde.

1 nolu bağımsız bölümün alanın 67,52 m² + 11,55 m² olduğu, arsa payının 135/450 olduğu hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen yeni arsa payının 32/450 olduğu, tapu kaydı incelendiğinde; diğer bağımsız bölümlerin alanlarının 89,31 m², 108,15 m² ile 108,45 m² olduğu arsa paylarının ise 18/450, 23/450, 22/450 olduğu, hükme esas bilirkişi raporunda belirlenen yeni arsa paylarının 20/4 50... /450 aralığında tespit edildiği anlaşılmakla hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın kat irtifakı kurulduğu tarihte arsa paylarının neden bu şekilde saptandığına ilişkin somut değerlendirmelerin olmadığı anlaşılmaktadır.

Ayrıca dosyadaki bilirkişi raporunda arsa paylarının hatalı olduğu ve yeni arsa paylarının belirlenmesi gerektiği tespit edilmiş ise de mahkemece neden bilirkişi raporundan ayrıldığı konusu somut gerekçelerle açıklanmamıştır.

3. Mahkemece farklı bilirkişi heyeti oluşturularak bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde güncel değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Bağımsız bölümlerin güncel ve kat mülkiyeti tarihindeki bedellerinin hangi kriterlere göre belirlendiği dahi açıklanmamıştır.

4. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için konusunda uzman oluşturulacak bilirkişi kurulundan rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VII. KARAR