Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/5394 K.2025/8728

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekilinin ... ili, ..., ... Mahallesi 262 ada 3 parsel sayılı 7.662,24 m² yüzölçümlü taşınmazın 450/760 hissesinin maliki olduğunu, müvekkili ile birlikte 140/760 hisseli 2 numaralı taşınmazın malikinin davalı ..., 30/760 hisseli 6 numaralı taşınmazın malikinin ... ve 140/760 hisseli 1 numaralı taşınmazın malikinin ise ... Ltd.

Şti olduğunu, davaya konu olan taşınmazda boş bulunan alana belediye tarafından inşaat izni verilmesi nedeni ile taşınmazın en büyük paydaşı olan müvekkilinin inşaat yapmak istediği için, davalı olan... Ltd. Şti’ne müracaat ettiğini ve şirketin de ...

2. Noterliğinin 17.03.2017 tarihli ve ... yevmiye numaralı belgesi ile müvekkilin inşaat yapmasına iskan almasına, plan ve projeler tanzim ve tasdik ettirmesine ve her türlü ruhsatları almasına muvafakat ettiğini beyan ve kabul ettiğini, yine aynı şekilde davalı ...’dan ... 1. Noterliğinin 10.05.2016 tarihli ve ... yevmiye numaralı belgesi ve davalı ...’dan da ... 1. Noterliğinden muvafakatnameler alındığını, ayrıca bu işle ilgili olarak ... Ltd.

Şti. ile müvekkili arasında 17.03.2017 tarihli bir protokol düzenlendiğini, bu protokole göre müvekkilinin maliki olduğu ... ... Mahallesi 262 ada 1 parselde kayıtlı 7 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetini ... Ltd.

Şti. yetkilisi ...’e vermeyi kabul ve taahhüt ettiğini, muvafakatnamenin verilmesinden sonra müvekkilinin sözleşme gereğini yetiren getirdiğini ve tapu devrini ... adına yaptığını, inşaatın tamamlanması ile birlikte gerekli ruhsat ve izinlerin alındığını, yapılan inşaatın diğer hissedarların muvafakati ile ve Kanunlara uygun yapıldığını, bu itibarla inşaatın tapu kaydının oluşturulması için arsa üzerindeki binaların arsa paylarının yeniden belirlenmesi gerektiğini, davalılardan ... ile ...’un tapuda muvafakat vereceklerini sözlü olarak beyan ettiklerini,

diğer malikler ile birlikte tapuda taşınmaza ilişkin yeni hisse dağılımını imza etmesi için davalı ... Ltd. Şti.’ne ... Noterliğinin 02.11.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edildiğini, ... Ltd. Şti.’nin ...

Noterliğinin 10.12.2018 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile verilen muvafakatin arsa paylarının düzeltilmesi hususunu kapsamadığını ve anılan ortak alandaki mülkiyet hakkından feragat etmediklerini tarafların bildirdiğini, gönderilen bu ihtarname ile bildirilen hususların son derece kötü niyetli olduğunu, ... Ltd.

Şti’nin müvekkilinin inşaat yapmasına iskan almasına, plan ve projeler tanzim ve tasdik ettirmesine ve her türlü ruhsatları almasına muvafakat ettiğini beyan ve kabul ettiğini, vermiş olduğu muvafakati ivazsız olarak verdiğini, bütün bunlar karşısında gelinin bu aşamada davalının kötü niyetli olarak hareket ettiği hususunun açık olduğunu, müvekkili tarafından gerekli izinler alınarak ortak alanda yapılmış olan inşaat sonucu meydana gelen 7 numaralı 878,64 m²lik depo için bir arsa payının belirlenmesi ve bu şekilde eski arsa paylarının yeniden düzenlenmesinin gerektiğini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı... Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde; müvekkili tarafından verilen muvafakatin ortak alana inşaat yapılması, iskan alınması, plan ve projeler tasdik ettirilmesi hususunu içerdiği, mülkiyet hakkını etkileyecek şekilde arsa paylarının yeniden düzenlenmesi hususunu içermediğini, müvekkilinin ortak alandaki mülkiyet hakkından feragat etmediğini, ortak alana inşaat yapıldığını, iskanın alındığını dolayısıyla muvafakatta bahsi geçen edimin yerine getirildiğini, yapılan deponun müvekkile bahsedilenden kat be kat büyük olarak yapılarak başka bir firmaya kiraya verildiğini, depo ile ilgili oluşacak tapu kaydında müvekkilinin de hak sahibi olması gerektiğini bu nedenlerle davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 44 üncü maddesine göre bağımsız bölüm ilavesi yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun buna oy birliği ile karar vermesi, yeni yapılan eklemelerle birlikte tüm bağımsız bölümlere özgülenecek arsa paylarının yönetimine göre ve oy birliğiyle yeniden saptanması, eklenen yeni bağımsız bölüme özgülenen arsa payının üzerinde kat irtifakı kurulması ve tescilinin gerekli olduğu,

oy birliği ile alınmış bir kat malikleri kararı olmadıkça bu yolla bağımsız bölümün kazanılamayacağı ve tescil edilemeyeceği, böyle bir işleme razı olmayan karara olumlu oy vermeyen kat malikinin daha önce onay için söz vermiş olsa bile,

razı göstermeye ve karara olumlu oy vermeye zorlanamayacağı gibi bu rıza veya onayın mahkeme kararı ile de (olumlu oy vermiş ya da rıza göstermiş sayılması gibi) sağlanamayacağı, Yargıtay Kapatılan 18. Hukuk Dairesinin 2003/496 Esas, 2004/1628 Karar sayılı kararında da belirtildiği gibi kat malikleri kurulunca alınan kararda ortak alana yapı yapılmasına izin verilmiş olsa dahi bu ortak yerin davacı adına tapuya tesciline onay verdiği anlamına gelmediği,

her ne kadar davalı tarafın muvafakati alınarak dava konusu taşınmaz yapılmış olsa da bu muvafakatın davalı tarafın tapuya tesciline de onay verdiği anlamına gelmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde.

634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesi uyarınca, kat maliklerinin muvafakatı ile davacı tarafından ana taşınmaz üzerine yapılan inşaat dahil olmak üzere, bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi gerektiğini, davalı şirketin muvafakatı karşılığında ivaz da almasına rağmen, bu hususta işlem yapılmasına karşı koymakta ve verdiği muvafakatın sadece yeni inşaat yapılmasına ilişkin olduğunu ileri sürmekte olduğunu, davalının verdiği muvafakat ana taşınmaz üzerine yeni bir inşaat yapılmasına ilişkin ise de, bu muvafakatın, yapılacak yeni bağımsız bölüm dahil olmak üzere,

bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden düzenlenmesi ve buna göre yeniden kat mülkiyeti tesisi işlemlerini de kapsayacağında kuşku bulunmadığını, diğer davalı ...'un ise, kat malikleri kurulunun kararı olmadığından davanın reddini talep ettiğini, bu davalının da, tüm kat maliklerinin inşaatın yapımına noterden muvafakat etmelerinin kat malikleri kurulu kararı yerine geçeceğini ve inşaat yapımına muvafakat etmelerinin aynı zamanda hukuka uygun yapılan binanın bir arsa payı alarak toprağa bağlanacağını ( tapuya kayıt yapılacağını) bilmesine rağmen,

sırf davacıyı zarara uğratmak için muhalif beyanda bulunduğunu, taşınmazda 7 adet bağımsız bölüm bulunduğunu, hem inşaat için muvafakatın alındığı tarihte, hem de dava tarihinde oluşturulmuş bir yönetim bulunmadığını, kat malikleri kurulunun hiç toplantı yapmadığını, mevcut bir yönetim olmadığı için kat maliklerinin muvafakatlarının noter vasıtası ile alındığını, inşaatın yapılmasına muvafakat etmenin, doğal olarak inşa edilen yapının tapu ile irtibatlandırılmasına,

yani tapuya bağlanmasına dair kabul iradesini de içerdiğini, üstelik bilirkişi raporuna göre, davalıların arsa paylarında da değişiklik olmadığını, davalıların hakkın kötüye kullanması niteliğindeki hareketlerine imkan tanınmaması gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda, davacının dava konusu taşınmazın ortak alanına diğer kat maliklerinin muvafakatiyle ruhsatlı bina yapıldığını, binanın bulunduğu arsanın tapuya tescili hususunda taraflar arasında anlaşma sağlanamadığını belirterek arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep ettiği, davalılarca binanın yapımı, iskan alınması, plan projelerin tanzim ve tasdik ettirilmesi, ruhsat alınması işlemleri için muvafakat verilmişse de 634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesinde ayrıntılı düzenlenen prosedürün tamamlanmadığı,

kat maliklerinin bağımsız bölüme tahsis olunacak arsa paylarının düzenlenmesine ilişkin muvafakatının bulunmadığı, inşaat yapmak için verilen iznin muvafakat yerine geçmeyeceği, mahkemece davanın reddine dair verilen kararın yerinde olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, bağımsız bölümün ilavesi sonucu arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle, Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,