Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2009/3180 K.2010/824

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av.... geldi. Davacı vekili gelmedi. Hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 12.000 TL kiralanana yapılan masraflar ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının fırın nitelikli kiralananda 04.07.2006 başlangıç tarihli sözleşme ile aylık 500 TL bedelle kiracı olup sözleşme gereği kira parasının % 25 oranında artırılacağını, müvekkilinin kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra 15.000 TL masraf yaparak taşınmazı fırın olarak hazırladığını, ancak davalının ilk üç ay dışında kira ödemesinde bulunmadığından davacının bir yıl dokuz aylık kira parasından mahrum kaldığını, fırın olarak hazırlanan kiralananın halen boş olduğunu, kira sözleşmesinin on yıllık olup davalının ahde vefa ilkesine aykırı davranması nedeniyle davacının kira kaybına uğradığını belirterek,

fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla kira kaybı ve yapılan masraflar karşılığı şimdilik 12.000 TL’nin faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın haksız ve dayanaksız açıldığını, müvekkilinin kiralananı boş dükkan olarak kiralayıp fırın olarak işletmek üzere inşaat yaptırdığını, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin haklı nedenlerle feshedildiğini, ve durumun davacıya 05.01.2007 tarihli ihtarname ile bildirildiğini, ihtarnameden de anlaşılacağı üzere davacının kiralananın fırın olarak kullanılması için gerekli yasal prosedürü yerine getirmediğini, eksikliklerin halen devam ettiğini, sözleşmede hüküm olmamasına karşın günde yirmi ekmek talep ederek sözleşmeyi davalı için çekilmez hale getirdiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 04.07.2006 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira süresinin sona ermesinden önce davalı kiracının sözleşmeyi feshedebileceği konusunda bir düzenleme yer almamaktadır. Davalı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.

Bununla birlikte davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Davalı 05.01.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile davacı kiralayanın kiralananın fırın olarak kullanılması için gerekli yükümlülükleri yerine getirmediğini, sözleşmeye aykırı hareketleri ile kiralananı kullanılamaz ve sözleşmeyi çekilmez hale getirdiğini belirterek, üç gün içinde bunlara son verilmemesi halinde yeniden bir ihtara gerek kalkmaksızın sözleşmeyi feshedeceğini bildirmiştir.

25.01.2007 keşide tarihli ihtarnamesi ile de davacı kiralayanın kiralanan anahtarlarını teslim almadığından mahalle muhtarına ait iş yerine bıraktığını belirtmiştir. Davalı, fesih ihtarnamesinden sonra kiralanan anahtarlarını kiralayana ya da vekiline teslim etmemiştir. Anahtarın muhtara bırakılması kiralananın usulüne uygun şekilde tahliye ve teslim edildiği anlamına gelmez.

Davalının anahtarın kiralayan tarafından alınmaması halinde anahtarı bir tevdi yerine teslim edip davacıyı durumdan haberdar etmesi gerekirken bu gereklilik yerine getirilmemiştir. Kiralanan anahtarının usulüne uygun şekilde kiralayan davacıya teslim edildiğini kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracıya aittir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının işgalinde olduğunun kabulü gerekir.

Diğer yandan yargılama sırasında kiralananın ne zaman tahliye edildiği konusunda gerek davalı, gerek davacı tarafından herhangi bir beyan ve açıklama da yapılmamıştır.

Yukarda açıklandığı üzere kiralananın aynı koşullarla ne kadar sürede kiraya verilebileceği konusunda yaptırılan bilirkişi incelemesinde de emlak bilirkişisi 06.11.2008 tarihli raporunda soyut ve belirsiz ifadelerle kiralananın fırın olarak aylık 800 TL bedelle bir-iki yıl içinde kiraya verilebileceğini belirtmiştir. Bilirkişi raporu bu haliyle hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.

Dava dilekçesinde de davacının talebinin tahsil edilemeyen kira paralarına mı yönelik olduğu, yoksa tahliyeden sonra kiralananın boş kaldığı makul süre kirasına mı ilişkin olduğu konusunda açıklık bulunmadığından bu durumda mahkemece öncelikle davacıya dava dilekçesinin açıklattırılarak davadaki isteminin belirlenmesi, bundan sonra kiralanan anahtarının ne zaman teslim edildiği konusunda tarafların beyanının alınması, bu konuda uyuşmazlık çıkması halinde davalıdan delillerinin sorulup toplanması,

tahliye tarihinin belirlenmesini takiben yeniden kiraya verilebilecek süre konusunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.