Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2010/4119 K.2010/9652

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak-tahliye davasına dair karar davacı-davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava konut ihtiyacı nedeniyle tahliye, kira tespit ve kira farkı alacağının tahsili isteğine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine, yıllık kira bedelinin 1.6.2008 tarihinden geçerli olmak üzere 10.000 TL olarak tespitine ve kira farkından kaynaklanan alacağın tahsiline karar verilmiş olup hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin ise aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin kira farkı alacağının tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili dava dilekçesinde, 01.06.2008 tarihinden geçerli olmak üzere yıllık kira bedelinin 14.000 TL olarak tespitine ve oluşacak kira farkının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, yıllık kiranın 01.06.2008 tarihinden geçerli olmak üzere 10.000 TL olarak tespiti ile birlikte gerçekleşen kira farkı olan 3.563,50 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Kural olarak kira tespitine ilişkin kararlar kesinleşmedikçe tahsile konu edilemez. Tahsile hükmedebilmek için ya taraflarca kararlaştırılan ya da mahkemece kesin hükme bağlanmış kira alacağının bulunması gerekir. Somut olayda davaya konu 01.06.2008 -01.06.2009 dönemi için kira parasının tespitine ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararı bulunmadığı gibi taraflar arasında kararlaştırılmış çekişmesiz bir kira parası da bulunmamaktadır. Şu durumda mahkemece kira farkından kaynaklanan alacağın tahsili isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde alacağa hükmedilmesi doğru değildir.

3-Davalı vekilinin kira tespitine yönelik temyiz itirazlarına gelince

Taraflar arasındaki kira tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda 01.06.2008 tarihinden itibaren yıllık kira parasının 10.000 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Davaya konu ve hükme esas alınan 1.6.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin aynı koşullarla 1.6.2006 tarihinden itibaren 1 yıl süreyle yazılı olarak yenilendiği ve bundan sonra yasa gereği birer yıllık sürelerle yenilenmek suretiyle kiracılık ilişkisinin süregeldiği anlaşılmıştır.

YHGK.'nun 27.11.1996 gün ve 686/832 sayılı içtihadında açıklandığı üzere; kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren üç yıl geçtikten sonra yeni dönem kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararına göre hak ve nesafet kurallarına göre takdir edilmesi gerekmektedir.

Bunun için öncelikle dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirme yapılırken öncelikle benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde ayrıca durulmalıdır.

Öte yandan tarafların her türlü etken dışında serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri kira parasının aksi iddia edilip kanıtlanmadıkça dönemin rayicine uygun olduğunun kabulü gerekir. Şartlar değişmediği ve özel neden bulunmadığı takdirde, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına endeksin uygulanması ile yeni dönem kira parasının bulunması gerekir.

Somut olayda taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi 1.6.2003 tarihinde başladığına ve 1.6.2006 tarihinde yazılı olarak yenilendiğine göre az yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak ve 1.6.2006 tarihinde yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin dönemin rayicine uygun olduğunun belirlenmesi halinde tefe (üfe) endeksi oranında artış yapılması aksi takdirde hak ve mesafete göre yıllık kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.