Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2011/12160 K.2012/508

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak ve tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilerek erken tahliye nedeni ile mahrum kalınan 309.600-TL kira alacağı, 55.728-TL KDV tutarı ve 23.593-TL işlemiş faiz ile birlikte hasar bedeli olarak 8.407-TL alacağın istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, 309.600-TL kira alacağı 55.728-TL KDV alacağı, 23.593-TL işlemiş faiz ve 8.407-TL hasar bedeli toplamından ibaret 397.328-TL alacağın dava tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesi ile kiralanan taşınmazın kiracı tarafından tek taraflı olarak yasaya aykırı olarak feshedilip 27.06.2008 tarihi itibarı ile tahliye edildiğini, anahtarın teslim alındığını, sözleşmenin 10/2 maddesinde tek taraflı fesih halinde dahi tüm kira bedellerinin muaccel olacağının taraflar arasında karalaştırıldığını, aylık kira bedelinin 29.250-TL + KDV olduğunu, 31.07.2008 tarihi itibarı ile kiralananın aylık 18.000-TL bedelle yeniden 3.bir tüzel kişiye kiraya verildiğini,

davalının 30.11.2009 tarihine kadar ödemesi gereken kira bedeli toplamı 585.000-TL + KDV olup yeniden kiraya verilen miktarın toplamı düşüldükten sonra bakiye 309.600-TL kira bedeli + 55.728-TL KDV tutarı ile 23.593-TL işlemiş faiz ile birlikte 8.407-TL hasar bedeli toplamı 397.328-TL alacağın tahsilini istemiştir.

Davalı vekili, kira sözleşmesi imzalanırken baskı ve zor altında sözleşmenin 10. maddesi ile birlikte tahliye taahhüdü de alındığını, ülkede enflasyon % 10 iken % 25 artış şartının fahiş olup, şu anda kira bedelinin 29.250-TL + KDV olarak çok yüksek olduğunu, kiralananın yeniden 18.000-TL bedelle kiraya verildiğini, tahliye edilirken sözleşmeye uygun davranılıp tahliyenin gerçekleştiğini bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, kiralananın süre bitiminden önce tek taraflı olarak feshedilerek tahliye edildiğini, haksız fesih nedeni ile kiracının zarardan sorumlu olduğunu, BK 98. ve 44. maddeleri gereği kiralayanın aynı koşullarda kiraya vermek için gerekli çabayı gösterip zararın artmasına neden olmaması gerektiğini, sözleşmeye erken tahliye nedeni ile tüm kira bedeli ile sorumlu olunacağına ilşkin hüküm konulduğunu, bu nitelikteki bir hükmün cezai şart niteliğinde geçerli olup tarafları bağlayacağını, B.K 161/son maddesi gereği cezai şarın indirilmesi söz konusu olabileceğini,

tarafların tacir olup sözleşmenin 10/2. maddesi ile konulan cezai şartın tarafları bağlayacağından taleple bağlılık ilkesi gereği davanın kabulüne, 309.600-TL kira alacağı 55.728-TL KDV alacağı, 23.593-TL işlemiş faiz ve 8.407-TL hasar bedeli toplamından ibaret 397.328-TL alacağın dava tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek kararar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davalı vekilinin kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.12.2004 başlangıç 30.11.2009 bitiş tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin 10. maddesinde kiracı kira sözleşmesi süresi bitiminden önce herhangi bir nedenle yazılı biçimde 6 ay öncesinden kiralayana ihbar etmek sureti ile kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir ve mecuru tahliye edebilir, ancak kiracı fesih halinde sözleşmedeki tüm kira dönemleri içinde doğacak kira bedellerinin muaccel hale geleceğini ve kiralayana tamamını nakten peşin olarak ödeneceğini beyan kabul ve taahhüt eder şartı düzenlenmiştir.

Davalı kiracı 01.02.2008 tarihinde keşide ettiği 01.03.2008 tarihinde tebliğ ettiği noter ihtarnamesi ile kira sözleşmesini 30.06.2008 tarihinde feshedip kiralananı tahliye edeceğini bildirip 27.06.2008 tarihinde keşide 01.07.2008 tarihinde tebliğ ettiği noter ihtarnamesi ile anahtarları teslim ettiğini bildirmiş ve davacı kiralayan anahtarları 01.07.2008 tarihinde teslim aldığını kabul etmiştir.

Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak, kiracı kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ettiğinde kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak B.K.'nun 98.maddesi göndermesi ile aynı kanunun 44.maddesi uyarınca kiralayanın da zararın artmasına neden olmaması gerekir.

Bu durumda davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Davaya konu kiralananın 01.07.2008 tarihinde tahliye edildikten sonra 31.07.2008 tarihinde yeniden kiraya verildiği anlaşılmaktadır.

Dosyada yerinde bilirkişi incelemesi yapılmış ise de kiralananın aynı koşullarda aynı bedel ile ne kadar sürede kiraya verilebileceği araştırılmadığından söz konusu bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Bu durumda mahkemece yerinde uzman bilirkişi ile keşif yapılarak kiralananın davalı kiracının ödediği en son kira bedeli ile aynı koşullarda ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin tespit edilmesi, kiracının sorumlu olacağı makul süre kira parasının belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.