Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2011/13206 K.2012/3149

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, haksız fesih nedeni ile kira sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, dava dilekçesinde özetle sözleşmenin 10. maddesi gereğince sözleşmeden taraflardan birisinin haksız nedenle dönmesi veya sözleşmenin feshine neden olması halinde dönen tarafın karşı tarafa 150.000 TL cezai şart bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, davalının keşide ettiği 19.11.2007 günlü ihtarname ile sözleşmenin haksız bir şekilde feshedildiğini sözleşmenin feshedilmesinde kendisinin kusurunun bulunmadığını belirterek 150.000 TL cezai şart bedelinin tahsilini istemiştir.

Davalı, davacının kiralananı teslim almadığını, sözleşmeden beklenenlerin yerine getirilmediğini, davacının zararının bulunmadığını, tesiste çalışan personelin maaşlarını ve sigorta primlerini kendilerinin karşılamak zorunda kaldıklarını, davacının kira bedellerini ödemediğini, davacı yüzünden petrol ofisi ile sözleşmesini yenileyemediğini, davacının kendisinden beklenen özeni göstermediğini ve davacı kiracının edimlerini yerine getirmediğinden sözleşmenin feshine neden olduğunu bu nedenlerle haklı nedenlere dayanmayan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece davacının edimlerini yerine getirmediğinden davalının sözleşmeyi haklı bir nedenle feshettiği, davacının ceza koşulu isteme koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.08.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi ile benzin istasyonu tesisinin işletmesi kiralanmıştır.

Sözleşmenin kira bedeli başlığı altında aylık kiranın 1000.00 TL olduğu, banka hesabına yatırılacağı, kira bedelinin bir yıl içinde 2 kez gecikmesi halinde çekilecek ihbarnameye rağmen verilecek 3 günlük süre içinde aylık kira bedeli ödenmez ise bu durum birinci yılın sonunda kiralayana fesih imkânı verecektir.

Sözleşmenin özel hükümler 2. ve 3. maddelerinde sözleşme de belirtilen altı petrol şirketinden birisi ile anlaşılarak seçilen petrol şirketinin mallarını satmak için ve belirlenen standartlarda bulunması gereken her tür müştemilat ve gerekli donanımları eksiksiz içeren birinci sınıf bir tesis yapımını taahhüt ettiğini ve taahhüt edilen bu tesisin yapım süresinin 18 ay olup 20.02.2009 tarihine kadar yapılması gerekenler yapılmadığı takdirde çekilecek bir ihtarla 30

gün içinde gerekenler eksiksiz olarak yerine getirilmez ise sözleşme feshedilecektir. hükmüne yer verilmiştir.

Sözleşmenin 5. maddesinde tesis üzerinde bulunan binaların müştemilatı ile birlikte tüm bina ve pompaların kiracıya devredileceği, 6. ve 8. maddelerinde tüm emlak vergileri, çevre temizlik vergileri, elektrik, su ve diğer tüm gider kalemlerinin kiracıya ait olduğu, 7. maddesinde kiralananda çalışacak işçi ve personelin tüm sigorta, prim ve işçilik alacakları ile iş hukukundan kaynaklanan tüm sorumluluklarının kiracıya ait olacağı, 10. maddesinde yukarıda belirtildiği gibi cezai şart düzenlendiği,

11. maddesinde sözleşmede belirtilen altı petrol şirketinden seçilecek birisine petrol ürünlerinin satımı konusunda 10 yıllık intifa hakkı tesis edileceği tarafların bu konuda itiraz edemeyecekleri, 12. maddesinde mevcut ruhsatın kiracıya devredileceği,

13. maddesinde sözleşmede belirtilen altı petrol şirketinden seçilecek birisi ile sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren tam 4 ay sonra 20.12.2007 tarihine kadar gerekli bayilik anlaşması veya devamı tüm anlaşmaların imzalanmak zorunda olduğu eğer bu anlaşmalar imzalanmaz ise kendisine ek 30 günlük süre verileceği bu süre içinde de gerekli anlaşmalar imzalanmaz ise bu durum sözleşmenin feshine giden bir süreci başlatırsa tüm hukuki ve cezai mesuliyetin kiracıda olacağı düzenlenmiştir.

Tarafların hür iradeleri ile kararlaştırılan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tesisin işletmesinin kiralandığı tüm demirbaşları ile birlikte devredildiği ve sözleşmenin 12. maddesinde mevcut ruhsatın da devredileceği düzenlendiğinden sözleşmenin hasılat kirası olarak kabulü ile taraflar arasındaki uyuşmazlığın giderilmesinde Borçlar Kanunu'nun hasılat kirasına ilişkin 270. ve devamı maddelerinin uygulanması gerekecektir.

Davalı tarafından 19.11.2007 günlü çekilen ihtarname ile kiralananın henüz teslim alınmadığı, üç aylık kira bedelinin zamanında ödenmeyerek 3 ay sonra ödenmek istendiği ve sözleşmenin şartlarının ifa edileceğinden şüpheleri olduğu, halen bir petrol şirketi ile anlaşmaları olduğu teslim alınmadığı takdirde yeniden sözleşme yapma imkanı olmayacağı ve malen sıkıntıya girecekleri, sözleşmeye göre çalışanların sigorta ve primleri ve ücretlerinin kendilerine yük olarak bindiğini ve iş hukukundan kaynaklanan sorumluluklarını yerine getiremediğini, belediyeye harç ve diğer masraf kalemleri konusunda bir girişimde bulunulmadığından yatırılan üç aylık kira bedelinin tahsil edilemediğini ve bu nedenlerle sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini bildirmiştir.

Davalı kiralayan eldeki davada, akdin feshi nedeni olarak davalı kiracının sözleşmeye aykırı davranışı ile kira parasının ödenmesinde temerrüde düşüldüğü nedenlerine dayanmaktadır.

Kiracının akde aykırı davranması kendini iki şekilde gösterir.

Kiracı ya muaccel olan kira parasını ödemede temerrüde düşmüştür ( BK. m. 288 )veya kiralananı tam bir özenle ve tahsis amacına uygun kullanmamaktadır ( BK. m. 289 ).

BK. madde 288 hükmüne göre "Kiracı kirayı vadesi hululünde tediye etmezse kiralayan altmış günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde; mehilin hitamında akdi feshedeceğini, kiracıya ihtar edebilir. Bu mehil ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günden başlar. Bu mehilin tenkisine yahut kiranın tediye edilmemesi halinde akdin hemen feshedileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır".

Kira borcunun kısmen ödenmemiş veya geçmiş yıllara ait kira bedelinin ödenmemiş bulunması durumunda da BK. madde 288 hükmü uygulanabilir.

Kanunun emredici hükmü gereği, kiracıya verilmesi gereken altmış günlük sürenin sözleşmeyle daha aza indirilmesi mümkün olmadığı gibi (BK.m.288 /3)kiracının kira parasını ödemede temerrüde düşmesi halinde akdin hemen feshedileceğine ( BK. m. 288 f.3 )ilişkin

sözleşme hükümleri batıldır. Kiracıya gönderilen ihtarın tebliğ edildiği günden başlamak üzere altmış günlük süre içinde kira ödenmezse akdin feshi talep edilebilir.

Somut olayda, davalı kiralayan davacı kiracıya yasal şartları içeren yöntemine uygun bir ihtarname ile süre tanımadığından kiracının temerrüdü nedeniyle akdin feshi isteminde bulunamaz. Bu nedene dayalı kira sözleşmesinin feshedilmesi doğru değildir.

Kiracının akde aykırı davranmasının diğer türü, kiralananın tam bir özenle ve tahsis amacına uygun kullanmaması veya işletme borcunun yerine getirilmemesidir. Konuya ilişkin BK. madde 289 hükmü şu şekildedir; "Kiracı kiralananın işletilmesine ve muhafazasına müteallik borçlarını ehemmiyetli bir tarzda muhalefet eder ve kiralayanın ihtarına rağmen ve tayin ettiği münasip bir mehil zarfında borçlarını ifa etmezse kiralayan, başka bir muameleye hacet kalmaksızın akdi feshedebilir".

Yasada akdin feshi için akde aykırılığın kiralayanın ihtarına ve tayin ettiği süreye rağmen kiracı tarafından borçların ifa edilememesi halinde mümkün olacağı düzenlenmiştir. Davalı kiralayan davacıya çekmiş olduğu ihtarnamede davacı kiracıya uygun bir süre tanımamıştır. Kaldı ki sözleşmenin doğrudan feshedilebileceğine ilişkin düzenlenen 3. ve 13. maddesindeki şartlar ve süreler henüz dolmadan kira sözleşmesi feshedilmiştir.

Bu durumda sözleşmenin haklı bir nedenle feshedildiğinden sözedilemez. Sözleşmenin 10. maddesi gereğince sözleşmeden haksız bir şekilde dönen ve sözleşmeyi fesheden kiralayan davalı cezai şart bedelinden sorumludur. Mahkemece davanın cezai şartın tenkisine ilişkin Borçlar Kanunun 161.

Türk Ticaret Kanununun 24 ve Medeni Kanununun 2 ve 4. maddelerini de gözönünde bulundurarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.