Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/10799 K.2012/16586

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de davanın niteliği itibariyle duruşma isteminin reddine, incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verilmiş olup, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, akde aykırılık nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş,hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Borçlar Kanununun 256.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Buradaki ihtimam borcundan maksat kiracının kendi malı imiş gibi tam bir özen gösterme yükümlülüğünü ifade eder. Bu özeni göstermeme,kiralanana zarar verme,tahrip etme,şeklini değiştirme gibi eylemlerde bulunma sözleşmeye aykırılık olgusunu teşkil eder. Akde aykırılık için mutlaka kiralanana zarar vermek şart değildir. Kiralananın kullanımıyla ilgili aykırılıklarda akdi ihlaldir.

Olayımıza gelince. Davacı vekili,dava dilekçesinde, davacı ile davalı arasında 1.11.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile “...

Otel” in işletilmek üzere davalıya kiralandığını, kira sözleşmesinin 7.maddesinde,kullanma maksadınını değiştirilemeyeceği,14.maddesinde ise, kiralananın otel olarak kullanılacağı aksi halde akde aykırılık sayılıp sözleşmenin tek taraflı feshedilebileceğinin kararlaştırıldığını,buna rağmen davalı tarafça turizm sezonunun açılmasına rağmen kiralanan otelin kapalı tutulduğunu, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının alınmadığını, ayrıca dava konusu otelin davalı tarafça tüm tabelaları sökülerek otelin adı değiştirilerek ünvanını zedelediklerini, ticari itibarını yok ederek müşteri portföyünü kaybetmesine sebep olduklarını,

yine kiralanan yerde sözleşmenin 8. ve 11. maddesine aykırı olarak yazılı izin almadan tadilat, bakım ve onarım yapıldığını, otelin dış cephe renginin değiştirildiğini, bunun da akde aykırılık teşkil ettiğini, elektrik, su bedelleri ile çevre temizlik vergisinin ve işletme ruhsat harcının kiracı tarafından ödeneceği belirtilmiş ise de otele ait su parasının ödenmediği gibi kaçak su bağlantısının yapıldığını,tüm bu akde aykırılıkların giderilmesi amacıyla davalıya Fethiye 3.Noterliğinin 30.05.2011 tarihli ihtarnamesi gönderilerek 7 gün içerisinde akde aykırılıkların giderilmesinin ihtar edildiğini,

ancak tanınan süre zarfında işletme ruhsatının alınmadığını,akde aykırılıkların giderilmediğini belirterek akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili,cevap dilekçesinde, işletme ruhsatının alınması için gerekli başvuruları yaptıklarını, ruhsat verilmesi için Ölüdeniz Belediyesine 2010 ve 2011 yıllarında müracaat ettiklerini, ancak su borcundan dolayı ruhsatın alınamadığını, otelin su ihtiyacının özel su taşıma firmasından karşılandığını, 24.06.2011 tarihindeki başvurularında ise kira sözleşmesinin eksikliği nedeniyle ruhsat verilemeyeceğinin bildirildiği,

dava konusu gayrimenkulun kat mülkiyeti kanununa göre cins tashihi yapılması gerekirken yapılmadığını ve dava konusu gayrimenkulun halen tapuda mesken ve depo olarak gözüktüğünü, Ölüdeniz Belediye Başkanlığı ile davacı şirket arasında özel bir hususiyet olduğunu,dava konusu taşınmazın ruhsatsız olarak kiralanmasının kanuna aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davacı vekili, 22.12.2011 tarihli duruşmada, “...daha önce tahliye sebebi olarak bildirilen akde aykırılıklara ilişkin tahliye taleplerini atiye bıraktıklarını,mahkemenin incelemesini sadece işletme ruhsatının alınmamasına dayalı tahliye davasına münhasır olarak yapmasını...” talep etmiştir. Mahkemece dava, otelin işletme ruhsatının alınmaması sebebine dayalı akde aykırılık davası olarak incelenmiş ve “dava konusu kiralananın işletme ruhsatının alınmaması suretiyle ruhsatsız olarak işletildiği,bu durumun kiralanın değerini azaltmak suretiyle kiralayana zarar vereceği anlaşıldığından 818 sayılı BK. nun 256. maddesi anlamında akde aykırılık olarak kabul edilmesi gerektiği” gerekçesiyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekili, akde aykırılık iddiasını sadece işletme ruhsatının kiracı tarafından alınmaması ve kiralananın ruhsatsız olarak işletilmesine hasretmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden kiralanan otelin halen davalı tarafından işletme ruhsatı alınmadan işletildiği,kiralananın kiralamadan önce ruhsatının mevcut olduğu ancak işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmadığı,davalı kiracının ilgili belediyeye birkaç kez ruhsat alımı için başvuruda bulunduğu ancak ruhsatın alınmasının çeşitli sebeplerle mümkün olmadığı anlaşılmaktadır.

Her ne kadar mahkemece bu durum akde aykırılık olarak nitelenmiş ise de, kiralananın doğrudan doğruya kullanımına ilişkin olmayan bu durum akdin feshini gerektirebilir ise de, akde aykırılık nedeniyle tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Kaldı ki davada dayanılan kira sözleşmesinde işletme ruhsatının kiracı tarafından alınacağına ilişkin bir düzenlemede bulunmamaktadır.

Bu durumda işletme ruhsatının kiracı tarafından alınmaması olgusuna dayalı akde aykırılık nedeniyle tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.