Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/10992 K.2013/5035

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl ve birleşen dava menfi tespit istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne davacı şirketin dava konusu kiralanan taşınmazın 19.05.2008 - 14.04.2009 tarihleri arasındaki asıl dosya açısından: 160.969,98 TL kira bedeli ve 6.156,01 TL gecikme zammı borcunun bulunmadığının, birleşen dosya açısından da: 75.409,36 TL kira bedeli ile 5.527,60 TL gecikme zammı borcu bulunmadığının tespitine, fazlaya ilişkin isteklerin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre asıl ve birleşen davada davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin kira bedelinde indirim yapılmasına ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle, “...mülkiyeti davalı Kuruma ait .... ... Mahallesinde bulunan ... Otel'in 09.11.2006 tarihli kira sözleşmesi ile 7 yıl 6 ay süre ile 18.823,40 TL bedelle davacı Şirkete kiralandığını, kira sözleşmesinde turizm işletme belgeleri ve üç yıldızlı ve 120 yatak kapasiteli ... Otel olduğunun açıkça zikredildiğini ancak 2008 yılında ...

Belediyesi tarafından 8.5.2008 tarihinde ruhsatsız olduğu gerekçesiyle otelin mühürlendiğini,halende mühürlü olduğunu, mühürleme işleminden sonra 3 yıldızlı turistik otel olarak kiralanan otelin davacıya kiraya verilmeden önce turistik belge ve ruhsatlarının iptal edilmiş olduğu,bu konuda davalı ve belediye arasında yazışmalar yapıldığı,belediye encümenince kullanma iznine aykırı olarak binaya konulan ATM cihazının kaldırılması yönünde karar verildiği,

ATM cihazı kaldırılmadığından belediyenin işletme ruhsatı vermediği,buna rağmen davalı kurumun durumu davacıya bildirmeden 3 yıldızlı otel olarak kiralama yaptıklarını, bu nedenle daha sezon başında tur iptalleri yapılmak zorunda kaldığını, müşteri, ticari itibar ve dolayısıyla gelir kaybı yanında yerli ve yabancı tür şirketleri ile ticari ve hukuki ihtilaflar yaşandığını,mühürlemenin binanın kendisinden kaynaklanan imar kanunu hükümlerine aykırılıktan dolayı yapıldığını, bu durumunu davalının düzelttirmesi gerektiğini,kiralanan mühürlü olduğu halde kira bedeli için

... 1.icra müdürlüğünün 2008/3827 esas sayılı dosyasında icra takibi yapılıp 2007 yılı 11-12.aylar ve 2008 yılına ait 12 aylık kira bedellerinin tahsilinin istendiğini(295.772,20 TL ana para+30.442,52 TL işlemiş faiz toplamı 326.214,72 TL nin tahsili istendi),takibin hatalı olduğunu,kira konusu ... Otel'in ...

Belediyesi tarafından mühürleme tarihi olan 08.05.2008 gününden itibaren 01.01.2009 tarihine kadar olan dönemde borçlu olmadığının tespitine(174.022 TL'lik kısım yönünden)(01.01.2009 tarihinden sonraki dönemler için dava açma hakkını saklı kalmak üzere) karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili,bu dosya ile birleşen 2009/593 esas sayılı davada ise: kira konusu otelin kira borçları için davalı tarafından ...

2. İcra Müdürlüğünün 2009/4063 esas sayılı dosyasında icra takibi başlatıldığını ancak 1.01.2009 tarihinden itibaren 14.04.2009 tarihine kadar kira borcu olmadıklarını belirterek 81.442,40 TL ve bu miktara işletilen gecikme faizi kadar borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili,asıl ve birleşen dava yönünden verdiği cevap dilekçesinde özetle, “...önceki kiracının oteli davacı şirkete devretmek istemesi üzerine davacı ile 09.11.2006 tarihinde noterden kira akdi yaptıklarını, 21.08.1989 tarihinde işletme belgesi alındığını, ancak 2005 yılında 2634 sayılı teşvik kanununa aykırı hallerin tespiti üzerine ceza kesildiğini, 06.06.2006 tarihinde kiracı şirketin otele ait projeyi yaptırıp Belediye'ye onaylattığını,

davacının kiralamadan önce otelin ruhsat sorunu olduğunu bildiğini,davacının bizzat ruhsat sorununun çözümü için belediye ile temasa geçtiğini,davacının 2007-2008 yılları kira borçlarını ödememesi üzerine icra takibi başlatıldığını, davacının kira sözleşmesini feshetmediğini ve faydalanamadığını iddia ettiği mecuru tasarrufunda tutup, kira borcunu da ödemeyerek temerrüde düştüğünü, dolayısıyla kiracının, sözleşmeden önce var olan ve davacı kiracı tarafından bilinen ayıplar nedeniyle kira bedelinden indirim isteyemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece,bilirkişi raporunda tarafların ortak kusurlu olmaları haline özgü hesaplamaların mahkemece de uygun görüldüğü gerekçesiyle davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Borçlar Kanunun 249. maddesinde: Kiralayanın, kiralananı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanmaya ( işletmeye) elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılamayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak sakatlı bir durumda teslim edilmesi halinde, kiracının sözleşmeyi bozmaya veya kira pasından uygun bir miktarın indirilmesini isteme hakkı bulunduğu, Borçlar Kanununun 250.

Maddesinde de kiralananın, kira süresi içinde, kuracının bir kusuru olmaksızın, sözleşmeyle güdülen amacı sağlayacak yolda kullanılma olanağını yitirmesi veya önemli ölçüde azaltacak bir duruma düşmesi halinde kiracının, kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi bu sakatlı uygun bir süre içinde giderilmezse, sözleşmeyi de bozabileceği, kiraya verenin, kendisinin bir kusuru olmadığını kanıtlayamaması halinde tazminat ile yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, davacının tacir olması, davalının da ... Valiliği İl Özel İdare kurumu olması gözetildiğinde, kiralanan taşınmazın amacına uygun kullanılmasını engelleyecek ayıbının olduğunun davacı tarafından bilindiği, İdarenin de ruhsat olmaksızın böyle bir yeri kiralamaya devam ettiği anlaşılmıştır. Bu durum, tarafların birbirlerine karşı vecibelerini ortadan kaldırmaz, ancak tarafların ortak kusuru olması nedeniyle kira bedelinden indirim yapılabilir. Her ne kadar mahkemece hüküm fıkrasında tarafların ortak kusurlu oldukları kabul edilerek 22.3.2010 tarihli bilirkişi raporunun ortak

kusurlu olmaları haline özgü hesaplamaların somut uyuşmazlığa uygun görüldüğü yazılmış ise de, hükme esas alınan bilirkişi raporunda tarafların ortak kusurlu olduklarının kabulü halinde kira bedelinden bir miktar indirim yapılacağı, bu indiriminde Hakimin takdirinde olduğu belirtilerek, kira sözleşmesine ve encümen kararına göre 19.5.2008-14.4.2009 tarihleri(dava konusu otelin kapalı kaldığı süre) arasında ödenmesi gereken kira bedeli ve gecikme faizleri hesaplanmış,indirim oranı belirtilmemiş, kira bedellerinde de bir indirim yapılmamıştır.

Mahkemece,hükmün gerekçe kısmında,tarafların ortak kusurlu olduğu kabul edildiği halde, bilirkişi raporundaki hesaplama hatalı değerlendirilerek, 22.3.2010 tarihli bilirkişi raporunda, belirlenen 19.5.2008-14.4.2009 tarihleri arasında ödenmesi gereken tüm kira bedeli üzerinden uygun bir indirim yapılarak davacı tarafın kısmen borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken,

otelin kapalı kaldığı döneme ait tüm kira bedeli yönünden (sanki davacının hiç kusuru yokmuş gibi otelin işletilemediği dönem kirasının hiç ödenmemesi gerektiği sonucunu doğuran) davacının borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.