Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/3054 K.2012/8594

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava yatırılan depozito bedeli ve emlak komisyon ücretinin tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itirazın iptali ve inkar tazminatının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğunu, kiralanan kira sözleşmesinin 3. maddesi gereğince kusursuz ve eksiksiz bir şekilde kiracının istifadesine tahsis edileceği belirtildiğini, teslim tarihinde kiralananın halen inşaat halinde olduğunu, kapılarının dahi takılmadığını, su elektrik tesisatının çekilmediğini tuvaletlerin yapılmadığını, belirterek 3 aylık kira bedeli karşılığı ödenen depozito ve emlak komisyon bedelinin tahsili amacı ile başlatılan takibe yapılan haksız itirazın iptalini istemiştir. Davalı davanı reddine savunmuştur.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.7.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı davalının hesabına 29/5/2008 tarihinde 11.000 TL ve 4/6/2008 tarihinde 24.000 TL depozito olarak 15/5/2008 tarihinde ise 10.000 TL yatırmıştır.

Davalı bu alacağa ilişkin olarak 3.11.2008 tarihli fatura ile kira bedeli olarak fatura kesmiş ise de davacı bunun depozito bedeli olarak yatırdığına göre yatırılan bu paranın depozito bedeli olarak kabulü gerektiğini savunmuştur.

Davacı kiracı kiralananın teslim aldıktan sonra aynı tarihte yaptırmış olduğu tespit sonucu alınan bilirkişi raporunda kiralanan inşaat halinde olduğu, kapıların takılmadığı, tuvaletlerin ve iştigal konusuna göre yapılması gereken yolların yapılmadığı, su ve elektrik tesisatının olmadığı tespit edilmiştir. Bilirkişi raporunun davalı vekili tarafından 11.7.2008 tarihinde alındığı ve itiraz edilmediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Mahkemece yerinde yapılan keşif sonucu alınan 11.3.2010 tarihli bilirkişi raporuna göre ise kiralanan yer ile tespit yapılan yerin aynı yer olduğu belirterek kiralananın eksik bir şekilde teslim edildiği ve kiraya verenin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği belirtilmiştir.

Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi kiralanan akitten maksut olan kullanmayı mümkün olamayacak, yahut intifayı ehemmiyetli surette azalacak bir halde teslim olunursa kiracı akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeğe salahiyetlidir hükmünü haizdir. Kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını ve işletilmesini olanaksız kılacak ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Şayet kiralanan kusurlu ve noksan teslim edilmişse veya sözleşmede tayin edilen zamanda teslim edilmemişse bu halde kiracı, kiralayandan sözleşmenin feshini veya kira bedelinden münasip bir miktarı tenzilini isteyebilir.

Somut olayda davacı kiralananın eksik teslim edildiğini savunarak ödediği depozito bedelinin ve emlak komisyon bedelinin tahsilini istemektedir. Kiralanan sözleşmedeki amaca uygun olarak teslim edilmemiş ise kiracının sözleşmeden dönme hakkı vardır. Kiralayan, kiracının teslim zamanında mevcut bozukluklar için dahi doğmuş bulunan menfi zararını tazminle yükümlüdür. Fakat kusuru olmadığını ispat ederek bu tazminatı ödemekten kurtulabilir.

Öncelikle çözülmesi gereken konu sözleşmenin fesh edilip edilmediği noktasında toplanmaktadır. Mahkemece yukarda açıklanan ilkeler doğrultusunda taraf delillerinin toplanarak sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediği üzerinde durulmalıdır.

Sözlemenin ayakta olduğu kabul edildiği takdirde depozito bedeli istenemeyeceğinden davanın reddedilmesi, aksi takdirde sözleşmenin haklı nedenle fesh edildiği kabul edildiği takdirde buna göre karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.