Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/5538 K.2012/10456

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, erken fesih sebebiyle uğranılan kira kaybı isteğine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, 16.09.2008 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olan davalının kira sözleşmesi hükümlerine aykırı davranarak kira sözleşmesini tek taraflı olarak hukuken geçerli bir neden olmaksızın haksız olarak feshettiğini, bu durumun Noterlik aracılığıyla tespit edildiğini belirterek, en az 6 aylık kira tutarından az olmamak üzere tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ise ekonomik nedenlerle taşınmazı tahliye ettiğini, davacı ile anlaşarak 31/03/2009 tarihinde hesapları karşılıklı kapattıklarını, davacının durumdan haberdar olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 16/09/2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın 6 ayda yeniden kiraya verilebileceğini, kira sözleşmesinde kararlaştırılan “garanti edilen asgari kira” miktarına göre aylık kiranın 2080 Euro olduğunu, taşınmazın tahliye edildiğinin tespit edildiği 12/05/2009 tarihinden itibaren 6 aylık kira bedelinin davacı tarafa ödenmesi gerektiğini bildirmiştir.

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

Ancak, taraflar bu kuralın dışında bir kararlaştırma da yapabilirler: Sözleşmeye, haklı nedene dayalı olmayan tek taraflı fesih (erken tahliye) durumunda, kiracının kira süresinin sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümünden sorumlu olacağı yolunda hüküm konulabilir; bu nitelikteki bir hüküm cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir, tarafları bağlar. Kiracının tacir olmadığı hallerle sınırlı olarak, sadece ve ancak, Borçlar Kanunu’nun 161/ son. maddesi çerçevesinde, cezai şartın indirilmesi söz konusu olabilir.

HGK.nun 22/03/2006 tarih ve 2006/6-89 Esas 2006/89 Karar sayılı kararı gereğince “kira süresi bitmeden ve karşılıklı anlaşma bulunmadan, kiralananı tek taraflı olarak tahliye eden kiracı, aksine bir sözleşme hükmü mevcut olmadığı takdirde, kural olarak kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu ise de; kiralayanın Borçlar Kanunu’nun 98. maddesindeki yollama nedeniyle 44. maddesinden kaynaklanan yükümlülüğünden dolayı, kiracının sorumluluğu, tahliye tarihi ile, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süreyle sınırlı” olduğu,

mahkemece alınan bilirkişi raporunda kiralananın aynı şartlarda 6 ayda kiraya verilebileceği tespit olunduğuna göre bu süre ile sınırlı olarak tazminata hükmedilmesi gerekirken isteğin cezai şart niteliğinde olduğu kabul edilerek yazılı gerekçe ile 161/son gereği indirim yapılması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.