Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/5623 K.2012/10488

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağının tahsili için yapılan takipte borçlu olmadığının tespiti ve istirdat ile depozito bedelinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kısmen kabulüne karar verilmiş, hükmü davacı ve davalı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili kiracı olan davacının kiraya verilen yeri 8.9.2007 tarihinde tahliye edip, anahtarını da teslim ettiğini, 2007 yılı Ekim ayı kira bedelini dahi ödediğini ancak davalı kiraya verenin 2007 yılı Ekim ayı ve muacceliyet şartına dayanarak dönem sonuna kadar olan 2007 yılı Kasım,Aralık 2008 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran,

Temmuz olmak üzere toplam 10 ay kira bedeli için 6500 TL asıl alacağın tahsili istemli icra takibi başlattığını ve depozitoyu iade etmediğini belirterek erken tahliye ettiği için takipte istenen dönem sonuna kadar kira paralarından borçlu olmadığının tesipitini ve dava sırasında icra dosyasına yatırdığı paraların ve 1500 TL depozitonun davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı kiraya veren ise kira sözleşmesinin tek taraflı fesh edilemeyeceğini, davacının bir ihtirazi kayıt koymadan kira paralarını ödediğini ve kiralanan taşınmaza ait su, elektrik, apartman aidatı ve mutfaktaki tıkanıklığın giderilmesi için kendisinin masraf yaptığını bunlarının mahsup edilmesinin gerektiğini ve kira sözleşmesinin devam edip kiralananın boş iken ancak 18.6.2008 tarhinde bir başka kişiye kiraya verilebildiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.8.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.Kira sözleşmesinin hususi şartlar 10. maddesi “ Kiracı tahliye edeceğini 2 ay önceden haber vermek zorundadır. Aksi halde kira bedellerinin işlemesi devam eder '' hükmünü içermektedir. Bu hüküm geçerlidir ve tarafları bağlar. Davacı kiracı tarafından ...

1.Noterliğinin 5.11.2007 tarih 33325 sayılı ihtarı ile kiraya verilen yerin 8.9.2007 tarihinde tahliye edildiği belirtilerek depozitonun iadesi istenmiş ise de sözleşmenin 10. maddesinde kararlaştırılan şekilde akdin feshedileceğine dair usulünce bir bildirim yapılmamıştır. Öte yandan, somut olayda kiralananın anahtarının hangi tarihte kiralayana teslim edilmiş olduğu hususu da çekişmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2006/6-89 esas ve 2006/89 karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle değerlendirilmelidir.Yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.

Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner.

Olayımıza gelince ; davacı kiracı 8.9.2007 tarihinde kiralananı tahliye ve anahtarı teslim ettiğini iddia etmekte ise de davalı kiraya veren buna karşı çıkmaktadır. Davacı taraf anahtar teslimi konusunda yemin teklif hakkını kullanmak istemediklerini 21.5.2009 tarihli oturumda bildirmiştir.

Bu halde kiraya verenin dosyaya verdiği çeşitli tarihli beyan dilekçeleri ve temyiz dilekçesindeki belirtmelere göre kiralanan taşınmazın 28.3.2008 tarihinde kiraya veren tarafından teslim alındığının ve ancak bu tarihte hukuken geçerli yasal anahtar tesliminin gerçekleştiğinin kabulü gerekir.

Bu durumda davacı kiracının sorumluluğu yasal olarak anahtar tesliminin gerçekleştiği tarihe kira sözleşmenin 10. maddesinde kararlaştırılan iki aylık kira parasının eklenmesi ile tespit edilecek miktardan ibarettir.

Davacının temyiz itirazlarına gelince; Kira sözleşmesinin 13. maddesinde de belirtildiği üzere 1500 TL tutarındaki depozito bedeli davalı kiraya verene ödenmiştir. Depozito kiralayanın muhtemel zararlarının teminatı olarak kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedelidir.Bilirkişi tarafından davalı kiraya veren tarafından sunulan belge içeriğinde yazılı 1206 TL boya badana bedelinin kadri maruf olduğu belirtilmiş ise de bu belge tek taraflı düzenlenmiş üçüncü kişinin imzasını taşıyan bir belgedir. Mahkemece depozitodan düşülen bu boya badana masrafları araştırılarak karar verilmesi gerekirken tek taraflı düzenlenen belge ile yetinilerek eksik araştırma ile depozitodan mahsup edilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.