Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/5658 K.2012/11615

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracı tarafından açılan, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi nedeni ile tazminat istemine ilişkindir.

Davacı, davalıya ait...İş Merkezi'indeki 58 no'lu mağazayı 01.12.2005 tarihli 5 yıl süreli sözleşme ile Bijuteri olarak işletmek üzere kiraladığını, dükkanı işletmeye hazır hale getirmek amacıyla imar edip işletmeye başladığını, ancak yağışların başlaması nedeniyle sık sık elektrik kesintisi olduğunu, yalıtım yetersizliğinin ortaya çıktığını, ayrıca iş merkezinin 3. kişiye satılması ile kargaşa yaşandığını ve dükkanların boşalması ile müşteri kaybı olduğunu, ayıplı olarak kiralanan işyerini kullanamadığından 31.08.2006 tarihinde boşaltmak zorunda kaldığını ileri sürerek,

fazla hakları saklı kalarak 500 TL maddi ve 800 TL manevi tazminatın faizi ile ödetilmesini istemiş, ıslahla maddi tazminat talebini 6200 TL ye arttırmıştır. Davalı, davacının mecuru hali hazır durumunu görerek teslim aldığını, eksiksiz ve kusursuz olarak kiraladığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece yapılan yargılama neticesinde iyileştirme gideri 6200,00 TL nin yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmişken, Davalının temyizi üzerine Yargıtay 13. H.D.nin 2010/3036-11923 E. ve Karar sayılı 23.09.2010 tarihli kararı ile davada karara esas alınan bilirkişi raporunun uzmanlığa ve teknik incelemeye dayalı bir saptama bulunmadığından, tanık beyanlarına dayandığından bilirkişi raporu yeterli görülmeyerek, “BK.nun 249. maddesine göre kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.

Davacı davalının kusuru nedeni ve mecurdaki ayıplar nedeni ile kiralananı kullanamadığını ileri sürdüğüne göre, mahkemece gerektiğinde mahallinde keşif yapılıp bu konuda uzman bilirkişi vasıtayla görüş alınarak davacı talepleri hakkında sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” denilmek suretiyle kararın bozulmasına karar vermiş, mahkemece bozma ilamına uyularak yeniden bilirkişi raporu alınarak,

bilirkişi raporuna göre davalının sözleşmeyi fesih sebebinin ayıplar olmayıp, alışveriş merkezinin genel olarak müşteri azlığı yaşamasından kaynaklandığını, bu nedenle sözleşmeyi feshetmekte haklı olmadığını, ancak taşınmaza yaptığı faydalı giderleri talep edebileceğinden, 6200 TL nin davacından tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

./..

Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan kira sözleşmesinin özel hükümler 15/5. maddesinde “Kiracı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren, 12 ay geçtikten sonra ve bu süre içerisinde sözleşmeden kaynaklanan bütün borçlarını yerine getirmiş olmak kaydıyla dilediği zaman, 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir. Her durumda kiracı asgari ilk 12 aylık süre için kira taahhüdünden kaçınamaz.

Kiralanan yer sözleşme bitiminde veya herhangi bir nedenle tahliyesi halinde kiralayan'a sabit dekorasyon,unsurlarıyla birlikte (teşhir donanımları ve ekipman hariç), teslim edilecektir. Tahliye halinde Kiracı sabit dekorasyon malzemelerini (zemin, duvar, tavan, elektrik, klima-havalandırma vb) her durumda kiralayana bedelsiz olarak terk etmiş sayılır ve hiçbir sebeple talepte bulunamaz, depozitodan ve kira bedelinden mahsup edilemez” düzenlemesine yer verilmiştir.

Bu nedenle sözleşmenin feshinde davacı kiracının haksız olduğunun kabul edilmesi halinde davacı kiracının kiralanana yaptığı giderleri talep etme hakkı yoktur. Bu nedenle davacının sözleşmenin feshinde haksız da olsa kiralanana yaptığı faydalı giderleri talep edebileceğine ilişkin mahkeme kararı yerinde değildir.

Ancak davalı, alışveriş merkezindeki, havalandırmanın, ısıtmanın yeterli olmaması, çatısından su akıtması, sürekli yaşanan elektrik kesintileri ve sair nedenlerle kiralananın sözleşmedeki amaca uygun şekilde kullanılmaya elverişli teslim edilmediğini, iddia etmiş, bir önceki karar da bu konuda uzmanlık ve teknik bilgiye dayanmayan bilirkişi raporuna göre karar verilmediğinden bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulduğuna göre, taşınmazın, mimari, elektrik ve sair projeleri getirtilerek, mahallinde keşif yapılarak, davacının iddia ettiği yetersizliklerin ve eksikliklerin olup olmadığı, yetersizlik ve eksiklik varsa nereden kaynaklandığı ve kiralananın sözleşmeye elverişli kullanılmasına engel olup olmadığı, hususunda uzmanlık ve teknik bilgiyi içeren rapor alınması gerekirken, bozmadan sonra alınan bilirkişi raporu da belirtilen yönlerden uzmanlık ve teknik bilgiyi içermediğinden, hüküm kurmaya yeterli değildir.

Bu nedenle mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak, davaya konu alışveriş merkezindeki davacının ileri sürdüğü eksiklikler ve yetersizlikler yönünden, yukarıda açıklanan şekilde, uzmanlık ve teknik bilgiyi içeren bilirkişi raporu alınarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle ve sözleşmenin 15/5. maddesine aykırı şekilde davacının maddi tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi isabetli değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

GBC