Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/6142 K.2012/12552

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira alacağı ve kiralanana verilen zarar nedeni ile tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere ve hükmün dayandığı gerekçelere göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Hükme esas alınan 15/02/2006 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmeleri hususunda, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiraya verilen yerlerin dükkan ve kapıcı dairesi olduğu market ve market müştemilatı olarak kullanılacağı, tam ve eksiksiz olarak kiralandığı yazılıdır. Davacı vekili kiralananın anahtarlarının notere tevdi edildiğini oradan 14/1/2010 tarihinde teslim alındığını belirtmiş, davalı ise kiralananı 10/09/2009 tarihinde tahliye ettiğini savunmuştur.

Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralananın fiilen boşaltılarak anahtarının teslim edildiğinin kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Her ne kadar kiracı kiralananı 10/09/2009 tarihinde boşalttığını belirtmiş ise de, kiralanana ait anahtarların ... Noterliğinin 05/01/2010 tarih ve 176 sayılı ihtarnamesiyle anılan noterliğe teslim edildiğinin bildirildiği, ve ihtarnamenin davacıya 12/01/2010 tarihinde tebliğ edildiği anlaşıldığından 12/01/2010 tarihinin anahtar teslim tarihi olarak kabulü icab eder.

Sözleşmede kiraya verilen yeri süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etmek hak ve yetkisi tanınmayan kiracının kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiraya verilen yeri tahliye etmesi haksız fesih sayılır. Böyle bir durumda kural olarak kiracı sözleşme süresinin sonuna kadar geçecek süre için kira parasını ödemekle yükümlüdür. Ancak kiraya verende bu süre içerisinde B.K.'nu madde 98 yollamasıyla sözleşmelerde uygulanması gereken madde 44 uyarınca kiraya verilen yeri aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gerekli çabayı göstermek ve böylece zararın artmasına neden olmamalıdır.

Mahkemece, uzman bilirkişi aracılığıyla yaptırılacak inceleme sonucu yasal anahtar tesliminden itibaren dava konusu kiralananın aynı şartlarla yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin tespiti ile bu süre kira parasının hüküm altına alınması gerekirken yazılı gerekçe ile bilirkişi raporunda belirlenen, tahliye tarihi ile dava tarihi arasındaki dört aylık KDV dahil kira alacağı talebinin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Diğer taraftan mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralanan taşınmazların hor kullanma bedelleri yanında eski hale getirme bedelleri de tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki çekişmesiz kira sözleşmesinde kiralananın tam ve eksiksiz teslim edildiği belirtilmesine rağmen bu ifadenin taşınmazın kiralandığı andaki özellikleri ile ilgili ayrıntılı bilgi vermekten uzak olduğu açıktır.

Bilirkişi raporunda hesaba katılan birtakım kalemlerin taşınmazın kiralandığı andaki halinin ne olduğu üzerinde durulmaksızın var olan malzemenin sökülüp yenisinin yapılmasına yönelik olduğu anlaşılmakta ise de örneğin tavan kaplamasının sökülüp tekrar kaplanması için bedel belirlenmesine rağmen taşınmazın kiralanması sırasında tavan kaplamasının nasıl olduğu, yine mermer zeminin sökülüp tekrar mermer kaplaması yapılması gibi bedel belirlenmiş ise de kiralandığı sırada taşınmazın zemininde mermer bulunup bulunmadığı veya hangi kısmında bulunduğu üzerinde durulmamıştır.

O halde mahkemece konusunda uzman bilirkişi marifetiyle mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle, tespit raporu da değerlendirilerek belirlenen kalemlerin hangilerinin hor kullanma sonucu meydana geldiği, hangisinin eski hale getirmeye yönelik olduğu ayrı ayrı denetime elverişli bir şekilde belirlendikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.