Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/6662 K.2012/11201

Birleşen Kırıkkale 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/194 esas -2010/178 Karar Sayılı Dava Dosyasında DAVA TÜRÜ : Alacak

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira parasının indirilmesi ve istirdadı istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmişdir.

Davacı vekili, taraflar arasında 20.03.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme ile, 1719 parselde 1.199.000 m2 ve 5151 parselde 1.708.500 m2 olmak üzere toplam 2.907.500 m2 yüzölçümündeki tarlalarının açık teklif usulü ile yıllık 380,000.-TL karşılığında davacıya 10 yıllığına kiralandığını, davacının tarlaları kullanma süresi içerisinde yapmış olduğu ekimler esnasında, kiralanan taşınmazların 450.000 m2'lik alanını kullanamadığı halde, bu kısımlar için de kira bedeli ödediğini, gelir kaybına uğradığını ayrıca bir yıllık kira bedeli üzerinden kesin teminat mektubu verdiğini ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, kira bedelinin kullanılamayan tarla oranı nispetinde indirilmesine ve davacının ödediği fazla kira bedelinin iadesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, taşınmazların ihale yolu ile kiraya verildiğini, münhasıran tarımsal faaliyet yapılması veya zirai faaliyet içerisinden sadece çeltik ekimi için kiralanmadığını, ayrıca kiralananların tarıma elverişli olmayan kısımlarından kira alınmayacağına dair sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığını, bir bütün olarak taşınmazların kiralandığını, taraflar arasında adi gayrimenkul kiralama ilişkisi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının 358.512.m2'lik alanı kullanamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, dava konusu parsellerin kira bedelinin 333.146-TL olarak tespitine, davacı tarafından fazladan ödenen 41.701,20-TL kira bedelinin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin saklı tutulmasına, diğer istemlerin reddine karar verilmiştir.

Hükme esas alınan ve davaya dayanak yapılan 20.03.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralanan 1719 ve 5151 nolu parsellerin tamamının kiralama amacına uygun olarak kullanılabilip kullanılamadığı noktasındadır.

Davacı, kiralanan parsellerin bir kısmının taşlık ve kayalık alanda ve bir kısmının ise Kızılırmak nehir yatağı içerisinde kaldığından zirai amaçla kullanamadığını bildirmektedir. Davalı kiralayan ise söz konusu parsellerin münhasıran zirai amaçla kiralanmadığını, sözleşmede parsellerin tarıma elverişli olmayan kısımları için kira bedelinden indirim yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığını savunmuştur.

Kural olarak, davacı kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlü olup kira parasını ödemekten kaçınamaz. Ancak, olağanüstü durumlarda kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir.

818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 282. maddesi ile buna paralel olarak düzenleme getiren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 363. maddesinde; tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar üzerinden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir, hükmü öngörülmüştür.

Bu durumda kiralananan taşınmazların Kızılırmak yatağı içerisinde kalan ve bu nedenle kullanılma imkanı kalmayan kısımlar için olağan gelirin bir bölümünün önemli ölçüde azaldığının kabulü gerekeceğinden mahkemenin bu yöne ilişkin kabulü yerindedir. Ne var ki, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada, taşlık ve kayalık olması nedeniyle tarıma elverişli olmadığı bilinen kısımlar yönünden davacının bu madde kapsamında talepde bulunma imkanı yoktur.

Çünkü davacı kiralananı bulunduğu hal üzerinde kiralamış, kiralananı teslim alırken ve kira bedellerini öderken bu konuda herhangi bir ihtirazı kayıt ileri sürmemiştir.

Mahkemece, kiralanan taşınmazların Kızılırmak nehir yatağında kalan kısımları tespit edilerek oranlaması yapılmak suretiyle, bu oran dahilinde kira bedelinden indirim yapılması gerekirken, nehir yatağında kalmayan taşlık ve kayalık alanları da kapsayacak şekilde kira bedelinden indirim yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.