Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/6669 K.2012/11206

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, muaccel olan Temmuz Aralık ayları arası 6 aylık 21.000-TL kira alacağı ve 10,36-TL işlemiş faizin tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali takibin devamı ve % 40 icra tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, itirazın iptaline, 15.354,92-TL asıl kira alacağı ve 1,75-TL işlemiş faiz üzerinden takibin devamına, asıl alacak üzerinden hesaplanan 4.854,92-TL % 40 icra tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Adi kirayı düzenleyen Borçlar Kanununun 249. ve 250. maddeleri gereğince kiralanan yer kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmemişse, ( BK.nun 249/II-III ) ya da elverişli olarak teslim edilmekle beraber sonradan kullanmaya elverişsiz hale gelmişse ( B.K. md.250 ) kiralayan yasadan kaynaklanan ayıba karşı tekeffül borcundan ötürü kiracıya karşı sorumludur. Bu gibi durumlarda kiracı Borçlar Kanununun 250. maddesinde öngörülen hüküm nedeniyle ücretten uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi eğer talep etmiş ve ancak ortaya çıkan ayıp kiralayan tarafından uygun sürede giderilmemişse akdin feshini de isteyebilir.

Olayımızda taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.01.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, kiralanan 5 ve 6 nolu daireler dershane olarak işletilmek üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 9.maddesinde aylık kira bedellerinin her ayın 5.günü akşamına kadar ödeneceği, herhangi bir ay kira parasının geç ödenmesi halinde kira döneminin sonuna kadarki tüm kira bedellerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır.

Davacı, kira sözleşmesindeki bu düzenlemeye dayanarak 07.07.2010 tarihinde başlattığı icra takibi ile muaccel olan 2010 yılı Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık ayları kira bedelleri toplamı 21.000 TL alacağın tahsilini istemiştir.

Davalı, kiralanan taşınmazın dershane olarak kullanılması için ruhsat verilmesinde ön şart olarak belediye tarafından itfaiye yangın raporu istendiği, belediyece ruhsat işlemlerine esas yangın merdiveninin dershane ruhsatı için ön şart yapıldığını kiralayanın bunu üstlenmekten kaçındığını belirterek akdin haklı nedenle feshedildiğini savunmuştur. Davalı kiracı tacir olup T.T.K 20/2 maddesine göre basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek zorundadır.

Kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte, 08.03.2008 tarihinde resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren özel öğretim kurumları yönetmeliğini bilmediğini ileri sürmesi sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiralananın ayıplı olması halinde akdi feshetmek isteyen davalının öncelikle uygun bir süre tayin ederek ayıbın bu zaman içerisinde giderilmesini istemesi ve bunun gerçekleşmemesi halinde akdi fesihte haklı olduğunu kanıtlamalıdır.

Kiracı tarafından kiralayana gönderilen 18.06.2010 keşide tarihli ihtarnamede ruhsat alınabilmesi için taşınmazda giderilmesi gereken eksikliklerin neler olduğu belirtilmemiş ve eksikliklerin giderilmesi için uygun bir süre de verilmemiştir. Bu itibarla davada Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinin uygulama koşulları oluşmamıştır.

Bununla birlikte davalı kiracı kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ve teslim etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumlu olup davacı kiralayanın da kiralananın yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gereklidir.

Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Davalının feshi haksız olduğuna göre mahkemece öncelikle kiralananın anahtarlarının teslimine ilişkin Kadıköy 17. Noterliğinin 23.07.2010 tarihli düzenleme şeklinde emanet teslim tutanağı ile ilgili işlemin ve bilgilendirmenin kiralayana ne zaman tebliğ edildiği hususu tespit edilerek bu tarihe kadarki işlemiş kira ve bu tarihten sonra ise taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği süre konusunda bilirkişi incelemesi yapılması ve sonucuna göre belirlenecek kira alacağının tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.