Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/8301 K.2012/16088

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı 24/07/2008 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin davaya konu 6 parsel no'lu taşınmazı, 03/05/2007 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin satın aldığı 6 no'lu parsel ve komşu parsel üzerinde kurulu bulunan seranın, 01/01/2005 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesiyle, 6 no'lu parselin önceki maliki ...ve komşu parselin maliki Sinan Kahveci tarafından davalıya kiraya verildiğini, davalının 03.05.2007 tarihine kadar ödemesi gereken mayıs ayı kira parasını süresinde ödemediğini, kira sözleşmesinde muacceliyet şartı bulunduğundan dönem sonuna kadar olan kira parasının muaccel hale geldiğini,

müvekkilinin taşınmazı satın aldıktan sonra davalıya taşınmazı satın aldığına dair ihtarda bulunduğunu, kira sözleşmesi gereğince 2007 yılı ocak ayından itibaren kira parasının aylık 4731,00 TL olduğunu, müvekilinin 2007 yılı Haziran ayından itibaren 2007 Aralık ayına kadar muaccel olan kiraların payına düşen ½ sini talep etme hakkı olduğunu, her ne kadar müvekkilinin taşınmazı satın almasından sonra,

davalı tarafından çekilen ihtara cevap ile kiralananın 01.06.2007 tarihinde tahliye edileceği belirtilmiş ise de, kiralananın müvekkiline teslim edilmediğini, kiracının tek taraflı olarak akdi feshetme hakkının olmadığını, bu nedenle tazminat haklarını saklı tutarak, 2007 yılı Aralık ayına kadar kira parasından payına düşen 16.559,76 kira alacağının muaccel olduğu 03.05.2007 tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının davaya konu 6 no'lu parseli satın almasından sonra ... 6. Noterliğinin 14.05.2007 tarih 6084 yevmiye no'lu ihtarnamesi ile müvekkilinin kiralanandan tahliyesini talep ettiğini, müvekkilinin de, ... 3. Noterliğinin 01.01.2007 tarihli ve 04189 yevmiye no'lu ihtarnameye cevapla, kiralananı 01.06.2007 tarihinde tahliye edeceğini bildirdiğini ve bu tarihte tahliye ettiğini, bu nedenle kira parası talep edemeyeceğini, ayrıca 2007 Mayıs ayı kirasını da tevdi mahalline yatırdığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece davacının kiralananı satın aldıktan sonra gönderdiği 14.05.2007 tarihli ihtarnameyle, amacının kiralananın tahliyesini sağlamak olduğu ve davalının da kiralananı tahliye ettiğinden, kira sözleşmesindeki muacceliyet şartına istinaden kira alacağı talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar vermiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.01.2005 tarihli 6 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralayanları Sinan Kahveci ve Orhan Kahveci, kiracısı ise ... olan sözleşmede aylık kira parasının 4000 TL olduğu, kira parasının her yıl TEFE-TÜFE ortalamasına göre arttırılacağı, kira parasının her ayın başında peşin olarak ödeneceği, kira parasının süresinde ödenmemesi halinde o döneme ait tüm kira paralarının muaccel olacağı, kararlaştırılmıştır.

Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Ayrıca tapu kaydına göre 6 no'lu parselin 04.05.2007 tarihinde ...tarafından davacıya satıldığı dosyadaki mevcut tapu kaydından anlaşılmaktadır. Davacı tarafından gönderilen ...

6. Noterliğinin 14.05.2007 tarihli ve 06084 Yevmiye no'lu ihtarname ile kiralananın kendisi tarafından satın alındığından bahisle B.K'nun 254-262 maddeleri gereğince akdi feshedildiği, 6 ay içinde kiralananın tahliye edilmesini, devir tarihinden itibaren doğacak kira bedellerinin, kira sözleşmesini kabul etmek anlamına gelmemek kaydıyla kendisine ödenmesini talep etmiş, ihtarname 21.05.2007 tarihinde davalının çalışanına tebliğ edilmiştir.

Sonrasında ise davacı tarafından ödenmeyen 2007 yılı Mayıs ayı kirası ve sözleşme gereğince muaccel hale gelen 2007 Haziran ayından Aralık ayına kadar olan kira alacağı olan 37.706,88 TL nin tahsili istemiyle Karamürsel İcra Müdürlüğünün 2007/600 E. sayılı takip dosyası ile icra takibi başlatılmış, 26.05.2007 tarihinde ödeme emrinin tebliği üzerine, davalı tarafından 2007 yılı Mayıs ayı ve önceki aylara ilişkin kira parası 29.05.2007 tarihinde, önceki malik ve diğer kiralayan Sinan Kahveci adına mahkemece ...

SHM'nin 2006/16 D.iş sayılı tevdi mahalli kararı ile açılan müşterek hesaba, kira sözleşmesindeki ödeme tarihinden sonra ödenmiş, yapılan takibe de itiraz edilmiştir. Davalı tarafından, hakkında yapılan icra takibinden ve sonrasında ise Mayıs ayı ve geçmiş aylara ilişkin kira paraları tevdi mahalli dosyasına ödendikten sonra, ...

3. Noterliğinin 01.06.2007 tarihli 4189 yevmiye no'lu ihtarnameye cevabında müvekkilinin kiralayanlar arasındaki ihtilaflar nedeniyle ihtarnamede belirtilen 6 aylık süreyi de beklemeden ihtarnamenin keşide edildiği tarih olan 01.06.2007 tarihinde kiralananı tahliye edeceğini, davacı tarafa bildirmiştir.

Sonrasında İcra Mahkemesinden kira alacağının tahsili için yapılan takibe itirazın kaldırılması istemine ilişkin davanın reddedilmesi üzerine, davacı tarafından 2007 Mayıs ayı kirası hariç takibe konu aynı aylara ilişkin olarak, ancak kiralayanların 2 kişi olması kiralanan seranın satın aldığı parsel ve komşu parsel üzerinde kurulu olması nedeniyle, aylık kira paralarının ½ sinin ödenmesi istemiyle iş bu davayı açmıştır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kira parasının muaccel olup olmadığı, sözleşmesinin feshini talep eden kiralayanın sözleşmeye istinaden kira paralarını talep edip edemeyeceği ve kiralananın tahliye edilip edilmediğine ilişkindir.

Kiralananın 3. kişiye satılması halinde, satış ile birlikte taşınmazda meydan gelen yarar ve zararlar alıcıya geçtiğinden, yeni malik satış tarihinden itibaren kira paralarının payı oranında kendisine ödenmesini talep edebilir. Önceki malik ile imzalanan kira sözleşmesindeki hükümler kiracı ve yeni malik arasında da bağlayıcıdır. Yeni malik iktisap nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiş olsa da, kiralanan tahliye edilmedikçe kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Kiralananın tahliyesi ise

teslim ile olur. Teslim'in varlığı ise kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Kiralananın boşaltılması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiralayan tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülüklerinden kurtarmaz. Kiracının tahliyeyi ispatlayamaması durumunda kira parasından sorumluluğu kiralayanın teslimi kabul ettiği tarihe kadar devam eder.

Somut olayda, kira paralarının ay başında peşin ödeneceği kabul edilmiş olup, Yerleşik Yargıtay kararlarında aylık peşin ödemelerin o ayın ilk 3 günü içinde yapılması gerektiği kabul edilmektedir. Bu durumda davalının 2007 yılı Mayıs ayı kirasını süresinde yatırmadığından, kira parasının sözleşmedeki muacceliyet koşulu nedeniyle dönem sonunda kadar muaccel olduğu anlaşılmaktadır.

Kaldı ki muacceliyet şartının gerçekleşmediği kabul edilse dahi, dava tarihi itibariyle talep edilen aylara ilişkin kira paraları sözleşmede kararlaştırılan tarihte de ödenmediğinden, davalı tarafından talep edilebilir durumdadır. Yeni malikin kira sözleşmesini feshettiğini bildirmesi ve kiralananın tahliyesini talep etmesi de, kiracıyı sorumluklarından kurtarmaz. Davalı tahliye tarihine kadar kira parasından sorumludur.

Davalı tahliye ve teslimi kanıtlayamadığından, davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.