Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/10502 K.2014/3658

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, halen 4.865 TL olarak ödenen kira parasının 01.08.2012 tarihinden itibaren aylık net 9.500 TL olarak tespitine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 01.08.2012 tarihinden itibaren 7.250 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası net 4.250 TL olarak belirlenmiştir.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 4. maddesinde ilk üç yıl kira parasının bu maddede belirtilen koşullarda TÜFE oranında artırılmasından sonra dördüncü yıl için aylık kira bedeline o tarihte kiralananın bulunduğu yerdeki emsallere ve piyasa rayiç ve kıymetlerine göre zam yapılacağı, beşinci yıl kirasının da aynı şekilde belirleneceği düzenlenmiştir. Kiracılık süreci içinde kira parası 01.08.2012 tarihine kadar sözleşme gereği endeks uygulanarak belirlenip ödenmiştir.

Davacı açmış olduğu işbu dava ile, aylık kira parasının 01.08.2012 tarihinden itibaren net 9.500TL olarak tespitini istemiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilir.

Olayımızda; uyuşmazlığa ilişkin olarak alınan 05.02.2013 tarihli bilirkişi raporunda kira sözleşmesindeki kira başlangıcından dava konusu edilen kira yılı arasında üç yıldan fazla zaman geçtiğinden dava konusu dönem kira bedelinin ekonomik etkenler, çevre koşulları, hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerektiği, İstanbul'daki nüfus artışı, taşınmazın konumu, çevrede yapılan çevre düzenlemeleri, bölgenin eski bir yerleşim merkezi olması, kiralananın bankalara, sosyal, ticari ve idari yerleşim merkezlerine mesafesi, belediye hizmetlerinden yararlanması,

ulaşım kolaylığı, kullanım alanı ve kullanım amacı nazara alındığında enflasyon nedeniyle paranın satın alma gücünün azalması, günün ekonomik koşulları itibariyle davalının bir dönem önce ödediği 4.865 TL kirasına % 9.33 oranında endeks uygulandığında brüt kiranın 6.648.63 TL olacağı, ancak bu miktarın dönemin koşullarına uygun bir kira bedelini yansıtmadığı ve anlamlı bir ekonomik değer ifade etmediği, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira parasının 01.08.2012 tarihinden itibaren net 8.500 TL, brüt 10.625 TL olabileceği belirtilmiştir.

Mahkeme de belirlenen bu bedelden davalının eski kiracı olması, paranın satın alma gücü ve hakkaniyet gereği indirim yaparak kira parasını 7.250 TL olarak tespit etmiştir.

Ne var ki, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde kira parasının tespiti gerekirken ve sözleşmede belirlenen kira parasının artırılması gerektiği ilk tarih olan 01.08.2010 tarihinden itibaren üç yıl geçmediğinden, talep edilen dönem için kira parasının endeks uygulanarak belirlenmesi gerekirken, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parasının tespiti doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.