Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/10721 K.2014/3106

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tesbiti davasına dair karar, davacılar ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece yıllık kira bedelinin 15.02.2011 tarihinden itibaren brüt 18.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili yıllık kira bedelinin 15.02.2011 tarihinden itibaren brüt 33.750,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı talebin fahiş olduğunu, endeks ile artırım yaparak yıllık 4500 TL ödediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında imzalanan 15.02.1964 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece 3 farklı bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. 30.04.2012 tarihli bilirkişi kurulu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde 10.170 TL kira bedeli getireceğini, 20.02.2012 tarihli bilirkişi kurulu 29.500,00 TL kira bedeli, 23.05.2012 tarihli bilirkişi kurulu ise 25.000 TL kira bedeli olacağını belirtmişlerdir.

Dairemizin 2014/1686 Esas sayılı dava dosyasının incelenmesinden taşınmazların ikiye bölünerek iki ayrı kira sözleşmesine konu edildiği, taşınmazın aynı nitelikteki diğer bölümü için Malatya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’ nin 2011/1992 Esas, 2013/1350 Karar sayılı ilamı ile yıllık kira bedelinin 10.500 TL net olarak belirlendiği anlaşılmıştır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır. Mahkemece yukarıda belirtilen dava dosyası ve emsaller incelenmeden ve üç farklı bilirkişi kurul raporundaki çelişkiler giderilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.