Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/12727 K.2014/4642

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalılardan Ali Erol Ekça tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, hor kullanma ve ödenmeyen kira alacağı ve kiralananın erken tahliyesi nedeniyle kiracı ve kefil hakkında tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davalı kiracı yönünden hor kullanma tazminatı, ödenmeyen kira alacağı ve erken tahliye nedeniyle tazminat isteminin kabulüne, davalı kefil yönünden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı kiracı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının müvekkillerinden A.. S..'e ait 33 nolu dükkan ile B.

S.'a ait 35 nolu dükkanı 15.10.2005 tarihli kira sözleşmeleri ile kiraladığını, davalının dükkanlarda yaptığı 25.370,00 TL tutarda faydalı masrafları 1,5 yıllık kiraya mahsup ettiğinden iyileştirme giderlerinin müvekkilleri tarafından yapılmış sayılacağını, davalının sonrasında ise müvekkillerine ait iki kiralananı harap bir şekilde bırakarak terk ettiğini, davalının kiralananı terk ettiğini müvekkilinin öğrenmesi üzerine 13.11.2009 tarihinde Ankara 1. SHM'nin 2009/1087 D.iş dosyasında delil tespiti yaptırdıklarını bilirkişi tarafından her iki taşınmaz için toplam zarar 8.331,12 TL olarak tespit edilmişse de,

hesaplanan miktarın düşük olduğunu, ayrıca müvekkillerinin elektrik, su ve kanal açma giderleri olarak ödemeler yapmak zorunda kaldığını belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla her bir kiralanan için 5000,00'er TL den hor kullanma tazminatının ve ayrıca kiralanan terk ediliğinden yeninden kiraya verilinceye kadar kira bedeli olarak her bir dükkan için 1500,00'er TL mahrum kalınan kira bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiş, 16.01.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile 33 nolu dükkan yönünden 8435,00 TL hor kullanma tazminatı, ödenmeyen 2009 Ekim kirası ve erken tahliye tazminatı olarak 2720,00 TL,

35 nolu dükkan yönünden ise 8.701,00 TL hor kullanma tazminatı, ödenmeyen 2009 Ekim kirası ve erken tahliye tazminatı olarak 2720,00 TL'nın tahsilini talep etmiştir.

Davalı kiralananın davacıların bilgisi dahilinde tahliye ediliğinden kiralananın tahliyesi nedeniyle tazminat talep edilmeyeceğini, ayrıca davacıların kiralananda hor kullanma nedeniyle verilen zararları talep edebileceğini, olağan kullanımdan kaynaklanan zararları talep edemeyeceğini, kiralananın biodizel üretiminde kullanılmak üzere kiralandığını ve kiralanandaki hasarların hor kullanma niteliğinde olup olmadığının buna göre belirlenmesi gerektiğini, kiralananın 4 yıl kullanıldığını ve eskimelerin olağan kullanımdan kaynaklandığını,

ayrıca talep edilen diğer alacak kalemlerinden ise müvekkilinin sorumlu olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, hor kullanma bedelini 17.136,61 TL olarak tesbit eden 06.02.2012 tarihli kök rapor ve tazminatın hangi oran davacılara ödeneceğine ilişkin 24.12.2012 tarihli ek rapor doğrultusunda, Kefil olan davalı hakkındaki davanın reddine, kiracı olan davalı yönünden davacıların davasının kabulüne, 33 ve 35 nolu dükkanlar için 5.000'er TL hor kullanma tazminatının dava tarihinden itibaren.

33 nolu dükkan için 3.435,00 TL ve 35 nolu dükkan için 3.701,00 TL hor kullanma tazminatının ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, ayrıca her bir dükkan için 1.500'er TL kira ve makul süre tazminatının dava tarihinden itibaren, 1.220,00'şer TL kira ve makul süre tazminatının ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı A.. A..'dan alınarak davacılara ayrı ayrı verilmesine karar verilmiştir.

1.Dosya kapsamına, toplanan delillere, delillerin takdirinde de bir isabetsizlik bulunmamasına, davalının 2009 Ekim ayı kirasını ödendiğini ve kiralananı tarafların anlaşması neticesinde tahliye ettiğini kanıtlayamamasına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir. 2.Davalının hor kullanma nedeniyle meydana gelen tazminata yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacı, davalının tahliyesinden sonra delil tespiti raporuyla belirlenen hor kullanma bedellerinin ödetilmesini istemiştir. Davalı hor kullanma bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan BK.nun 266. maddesine göre. Kiracı, kiralananı ne halde tesellüm etmiş ise, sözleşmenin sona ermesinde, o halde ve mahalli adete tevfikan geri vermekle mükelleftir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 12. maddesinde kiralananın içerisinde yapılan masrafların kiradan düşüleceği kararlaştırılmış, nitekim taraflarca ihtilaflı olmayan 27.11.2006 tarihli belge de belirtilen, boya, parke ve mineflö, Banyo mutfak fayans işçiliği v.s 20 kalem halinde sayılan toplam 25.375,00 TL lik tadilatın davalı kiracı tarafından kiradan düşülmek suretiyle yapıldığı anlaşılmaktadır.

Kiralanandaki tadilat bedellerinin kiraya verenlerce karşılanması nedeniyle, kiralananın yapılan tadilatlarla kiracıya teslim ediliğinin kabulü gerekir. Bu nedenle davalının yapılan tadilatlarla birlikte teslim ediliği kabul edilen taşınmaza hor kullanma sonucu verdiği zararlar söz konusu ise davacının hor kullanma nedeni ile tazminat talep etme hakkı vardır.

Ne var ki, BK.nun 266/2. maddesi gereğince kiracı, kira sözleşmesine uygun kullanım neticesinde kiralananda meydana gelen eskilik yahut değişiklikten sorumlu değildir. Taraflar arasındaki sözleşmede, kiracının normal kullanımdan doğan eskime ve değişmelerden de sorumlu olacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Bu durumda davalı kiracı, kira süresi içerisinde kiralananın hor kullanılması nedeniyle oluşan zararlarla sınırlı olarak kiralayana karşı sorumludur. Dolayısıyla, hor kullanma iddiasının ileri sürüldüğü eldeki davada, yerel mahkemece öncelikle bu yön üzerinde durulmalı, kiralananda varlığı saptanan zararın hor kullanım sonucunda oluşup oluşmadığı belirlenmelidir.

Delil tespiti raporunda kiralananda mevcut hasarlar tek tek açıklanmış ise de meydana gelen hasarlar yönünden hor kullanmadan (her hasar için ayrı ayrı açıklanarak) kaynaklanıp kaynaklamadığı belirtilmemiş, sadece zararı ve giderilmesi için yapılacak masraf belirtilmiştir. Özellikle davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanım amacı gözetildiğinde, bazı hasar kalemlerinin mutlak surette hor kullanmanın varlığını göstermekten uzak bulunduğu anlaşılmaktadır.

Yargılama sırasında yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ise, yine değinilen yönlerde herhangi bir açıklama içermemekte, davacı tarafından yaptırılan onarımların ve tadilatların maliyetini içermektedir. Ayrıca hor kullanımın nasıl gerçekleştiği, yıpranma nedeniyle değişmesi gerektiği belirtilen eşyalardaki yıpranmanın olağan kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı hususunda da bir açıklık bulunmamaktadır.

Ayrıca mahkemece alınan bilirkişi raporlarında ve gerekse delil tespiti sırasında alınan raporlarda boya ve bir takım maliyetler maktuen hesaplamış olup, iki katın üzerinde maliyet hesabı yapılmıştır. Raporlar arasındaki çelişki giderilmediği gibi maliyet farklılığının neden kaynaklandığı da raporlarda açıklanmıştır. Bu nedenle bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.

O halde, mahkemece, yukarıdaki ilkeler doğrultusunda, öncelikle, delil tespit raporunda varlığı belirtilen hasar kalemlerinden her birinin hor kullanım sonucunda mı yoksa normal kullanımdan dolayı mı oluştuğunun, kiralananın kullanım amacı da nazara alınarak ayrı ayrı belirlenmesi, normal kullanımdan kaynaklanan hasarlar var ise, Borçlar Kanunu'nun 266/2. maddesi uyarınca kiracının bunlardan dolayı tazminat sorumluluğu bulunmadığının gözden kaçırılmaması, hor kullanmadan ileri geldiği saptanan hasarlar yönünden de her bir kalem ayrı ayrı birim maliyetleri ile birlikte açıklanarak, çelişki giderilecek biçimde ve denetime elverişli bilirkişi görüşünün alınması ve ortaya çıkacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.