Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/14962 K.2014/5765

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tamirat depozito ve kira alacağının istirdadı davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, 7.000 TL tamirat, tadilat, imalat bedelinin tahsili ile 1.000 Dolar karşılığı 1.500 TL güvence parası ve ödenen dört aylık kira parası 3.600 TL'nin istirdadına ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik olmamasına göre temyiz eden davacı kiracı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı kiracı vekilinin imalat bedellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 17.09.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin kiralanan şeyin şimdiki durumu bölümüne göre kiralanan “tam, mükemmel, kullanmaya elverişlidir.” Yine sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesinde, kiracının kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamayacağı kararlaştırılmıştır.

Dosya kapsamından davacı kiracının taşınmazı bayan kuaförü olarak kullanmak üzere kiraladığı anlaşılmaktadır.

Ne var ki kiralananda kullanım amacına yönelik bir takım tadilat ve iyileştirme çalışmaları yaptıktan sonra kiralananda bulunan WC ve lavabonun projeye aykırı olup kaldırılması konusunda kat malikleri kurulunun 31.07.2009 tarihinde almış olduğu kararın kendisine 15.11.2009 tarihinde kendisine tebliğ edilmesi üzerine, kiralananı kiralama amacına uygun kullanamayacağı gerekçesi ile 25.03.2010 tarihinde tahliye etmiştir.

Açmış olduğu işbu dava ile de, diğer alacak kalemlerinin yanısıra kiralanana yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafların bedelini talep etmektedir. Bu konuda dosyaya sunduğu 26.02.2010 tarihli fatura içeriğine göre kiralananda kullanma amacını gerçekleştirmek için elektrik ve su tesisatı, boya, badana, alçıpan raylı kapı, ışıklı pano, şofben montajı,reklamlı cam filmi, resimli pano, tezgah, makyaj bankosu ve nakliye olarak toplam KDV dahil 7.000.35 TL harcama yapmıştır.

Yargılama sırasında yapılan keşif sonucu alınan 16.05.2011 tarihli bilirkişi raporunda, davacı kiracının kiralanana yaptığı imalat kalemlerinin bir kısmının sökülüp götürülebileceği, bu bağlamda sökülmesi mümkün

ışıklı pano, reklamlı cam filmi, resimli pano, tezgah ve makyaj bankosunun KDV dahil değerinin 4.357.15 TL olup, dükkana yapılmış kalıcı masraflar toplamının KDV dahil 2.642.85 TL olduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar yapılan imalatlarda davalı kiraya verenin izni olmasa da, davalı tarafından tahliyeden sonra kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle teslim alınmıştır.

Kira sözleşmesinin kiracı tarafından sözleşme ve yasaya aykırı şekilde feshedilmiş olması yapılan imalatlar yönünden sonuca etkili değildir. Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 414. maddesi ) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kira kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir.

Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiraya veren bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Mahkemece bu husus üzerinde durularak imalat giderlerine yönelik alacak kalemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.