Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/2131 K.2013/13706

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, asıl davada kiracı davacı tarafından kiralanana yapılan 2.372.35 TL tadilat masrafının tahsili ve 525 TL güvence parasının iadesi, karşı davada, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla kiralanana verilen hasar bedeli ve kiralananın erken tahliyesi nedeniyle iki aylık kira parası olmak üzere toplam 2.100 TL'nin davacıdan tahsili, birleşen davada ise, kira parası karşılığı verilen her biri 550 TL bedelli dokuz adet senet ile güvence parası karşılığı verilen 425 TL bedelli senetten dolayı borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir.

Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile 1.429.35 TL alacağın davalı-karşı davacıdan tahsiline, karşı davanın kısmen kabulü ile 700 TL hor kullana tazminatının davacı- karşı davalıdan tahsiline, birleşen davada kira parası karşılığı verilen senetler yönünden dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, 425 TL güvence parası karşılığı verilen senet dolayısıyla davacı- karşı davalının borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı- karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik olmamasına göre temyiz eden davalı- karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davalı- karşı davacı vekilinin yoksun kalınan kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 05.10.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiracılık süreci içinde kiracının sözleşmeyi feshederek kiralananı erken tahliyesi konusunda özel bir düzenleme yer almamaktadır.

Sözleşmenin ikinci yıl için kendiliğinden yenilenip kiracılık ilişkisinin devam ettiği dönemde davacı- karşı davalı kiracı 10.12.2010 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile davalı- karşı davacı kiraya verenin kira sözleşmesinin düzenlenmesi sırasında vermiş olduğu taahhütleri yerine getirmediği gibi, kendisinin kiralanana yaptığı tadilatların kira parasından mahsubu konusunda vardıkları mutabakattan da vazgeçerek taşınmazın tahliyesini istemesinin hakkaniyetle bağdaşmadığını bildirerek, tadilat masraflarının ödenmesini istemiştir.

Davalı- karşı davacı kiraya veren ise ... 5. İcra Müdürlüğü’nün 2010/14403 sayılı dosyasında 15.12.2010 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile aylık 550 TL'den Kasım ve Aralık 2010 ayları kirasının tahsilini talep etmiş, takip konusu kira paraları davacı- karşı davalı tarafından 21.12.2010 tarihinde 1.774.24 TL olarak icra dosyasına ödenmiştir.

Yaşanan bu süreç sonucunda kiralanan 10.1.2011 tarihli tutanakla tahliye edilerek, davalı – karşı davacı kiraya verene teslim edilmiştir. Sözkonusu tutanakta kiralananın taraflar arasında kira bedelinin ödenmesi ve yapılan masrafların kira bedelinden

tenzili konusunda yaşanan sorunlar nedeniyle kiracı tarafından tahliye edildiği, tarafların haklarını saklı tuttukları belirtilmiştir.

Taşınmazın tahliyesinden sonra davacı- karşı davalının kiralanana yaptığı tadilat masraflarının ve güvence parasının tahsili için açtığı dava üzerine, yasal süresi içinde karşı dava açan davalı- karşı davacı kiraya veren de, diğer taleplerinin yanı sıra kiralananın erken tahliyesi nedeniyle şimdilik yoksun kaldığı iki aylık kira parasının tahsilini istemiştir.

Davacı- karşı davalı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ve teslim etmesi durumunda, kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davacı- karşı davalı kiraya verenin de kiralananın yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen görevi yapmak durumundadır.

Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Mahkeme bu konudaki uyuşmazlığa ilişkin keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırmış ise de, bilirkişinin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibi sonucu kiralananın tahliye edilmesi itibariyle kiraya verenin yoksun kalınan kira alacağı talebinin yerinde olmadığı yolundaki görüşüne itibar edilerek davalı- karşı davacının kira alacağı isteminin reddine karar verilmiştir.

Bununla birlikte tahliye tutanağında tahliye sebebi olarak yapılan icra takibi gösterilmediği gibi, icra takibinde talep edilen kira paraları da süresinde icra dosyasına ödenmiştir. Başka bir anlatımla davacı- karşı davalı kiracı icra yoluyla tahliye tehdidi altında değildir. Kaldı ki öyle bir durum söz konusu olsa bile kira paralarını süresinde ödemeyerek hakkında icra takibi yapılmasına ve kiralanandan tahliyesine kendisi sebebiyet vermiş olacaktır.

Dolayısıyla davalı – karşı davacının kiralananın kira süresinden önce erken tahliye edilmesi nedeniyle yoksun kaldığı kira parasını talep etme hakkı bulunmaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, taşınmazın yeniden ne kadarlık bir süre içinde aynı koşullarla kiralanabileceğine ilişkin bilirkişiden ek rapor alınması, gerekirse yeniden konusunda uzman bir bilirkişi kurulu ile yerinde keşif yapılarak, alınacak somut ve nesnel verilere dayalı denetime elverişli bilirkişi raporu çerçevesinde davalı – karşı davacının tahliyeden sonra yoksun kaldığı kira süresi ve kira bedelinin belirlenmesinden sonra bir karar vermekten ibaret iken, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.