Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/2266 K.2013/3585

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiracılığın tespiti, muarazanın önlenmesi ve tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kiracılığın tespiti, muarazanın önlenmesi ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, kiracılığın tespiti ile muarazanın önlenmesine, tazminat talebinin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Taraflar arasında 06/07/2001 tarihli 10 yıl süreli sözleşme ile, daha önce kiralanan 1485 m2 lik satış mağazasına ilaveten marketin ön tarafında bulunan otopark fast food alanı olarak düzenlenmek üzere 27.768 m2 lik alan ile 35.417m2 lik bakımsız arazinin kiralandığını yine 01/11/2004 tarihinde 1485 m2 lik kapalı alanın 7 yıllığına kiraya verildiğini, davalı tarafından gönderilen yazılarla 27.768 m2 lik alan ile 35.417m2 lik bakımsız arazinin kiralama süresinin 01/07/2011 tarihinde market olarak kullanılan 1485 m2 lik alanın 7 yıllık kiralama süresinin 01/11/2011 tarihinde sona ereceğinin belirtildiğini,

otopark ve fast food alanı olarak düzenlenmek için kiraya verilen arazi sözleşmesinin, 1485 m2 lik kapalı alan(market) sözleşmesinin bir eki olduğunu, kiralanan kapalı alanın musakkaf olup 6570 sayılı yasaya tabi olduğunu, müvekkiline boş arazi olarak teslim edilen yerlerin işletilmeye müsait yerler haline getirilmesi için 1.000.000,00 TL masraf ettiğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 TL tazminat ile taraflar arasındaki kira ilişkilerinin devam ettiğinin tespiti ve muarazanın önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili ise farklı sözleşmelere ait davaların ayrı ayrı açılması gerektiğini, sözleşmelerden birinin konusunun kapalı alan, diğerinin konusunun ise açık alan olduğunu, uygulanacak hükümlerin farklı olduğunu, iki ayrı dava açılması gerektiğini, Taşınmazın 60.000 m2 üstü açık alan olduğunu, arazi olarak teslim edildiğini, kira süresinin 01/07/2011 tarihinde sona erdiğini tahliyenin yasa gereği olduğunu, davacının iki ayrı sözleşme ile kiralanan taşınmazları tek bir dava konusu yaparak tümünü 6570 sayılı yasa kapsamında değerlendirmesini ve 10 yıllık sürenin bitiminde sözleşmenin yenilenmesini sağlamaya çalıştığını,

belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dosya kapsamındaki kira sözleşmeleri incelendiğinde; taraflar arasında ilk olarak 400 m2 lik alanın 18/10/1998 tarihli sözleşme ile kiralandığı, daha sonra 10/05/1999 tarihli 5 yıl süreli sözleşme ile 400 m2 lik alanın devamında bulunan 965 m2 lik alanın mağaza yapılmak üzere kiralandığı, daha sonra 30/09/1999 tarihli 5 yıl süreli sözleşme ile 965 m2 lik alanın devamında bulunan ve demir deposu olarak kullanılan 120 m2 lik alanın daha mağaza yapılmak üzere kiralandığı bu şekilde toplam 1485 m2 lik alanın mağaza yapılmak üzere kiralanmış olduğu anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki 06/07/2001 tarihli 10 yıl süreli sözleşme ile daha önce kiralanan 1485 m2 lik satış mağazasına ilaveten otopark, fast food ve çevresinde bulunan 27.768 m2 lik alan ile 35.417m2 lik bakımsız arazinin kiralandığı, sözleşmenin 3. Maddesinde 10 yıllık süre sonunda kiralayanın sözleşmeyi yenileyip yenilememekte serbest olduğu 5. Maddesinde kiracının teslim aldığı binaları ve araziyi sözleşmenin uzatılmaması halinde tam ve kusursuz olarak kiralayana teslim etmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir.

Son olarak taraflar arasındaki 01/11/2004 Başlangıç tarihli 7 yıl süreli sözleşme ile 1485 m2 lik kapalı alanın kiralandığı ve daha önce mağaza yapılmak üzere kiralanan toplam 1485 m2 lik alana ilişkin kira sözleşmesinin yenilendiği anlaşılmıştır.

Yerinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporunda; Taraflar arasında 1485 m2 lik kapalı alanın kiralama sözleşmesinin imzalandığı, bilahare taraflar arasında 06/07/2001 tarihli sözleşme ile daha önce kiralanan 1485 m2 lik satış mağazasına ilaveten otopark, fast food ve çevresindeki alanın kiraya verildiği, 1485 m2 lik satış mağazasının musakkaf yapı olduğu, fast food bölümünün davacı tarafından sabit tesis haline getirildiği, fast food alanının 1327 m2 kafe alanının 370 m2 olarak gösterildiği, 06/07/2001 ve 01/11/2004 tarihli kira sözleşmelerinde bahsi geçen satış mağazası ve fast food binasının musakkaf yapı vasfında olmaları nedeni ile kira sözleşmelerinin 6570 sayılı yasaya tabi olduğu belirtilmiştir.

Davalı kiralayan tarafından ... 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/1830 Esas sayılı dosyasında 22/07/2011 tarihinde açılan davada. 06/07/2001 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesinin süresinin bitmesi nedeni ile kiralanın tahliyesine karar verilmesinin istendiği, mahkemece yerinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporunda.

Kira sözleşmesinin 27.768 m2 lik alanı kapsadığı, bunun içerisinde musakkaf tesis niteliğinde olan tek yerin 1450 m2 lik fast food alanı olduğu, toplam kiralama alanının %5,22 sini oluşturduğu, fast food tesisinin kiralananın galip vasfını göstermediği, kiralananda yer alan otopark, oto yıkama tesisi, çiçek satışı, çarpışan otolar, piknik yerlerinin ticari amaçlı olduğu kiralanan taşınmazın hakim vasfının musakkaf olmayan açık alan olduğu, 01/11/2004 tarihli kira sözleşmesinin dava konusuyla ilgisinin olmadığı, bu alanın karşısında yer alan ve market olarak işletilen yer olduğu belirtilmiştir. ...

8. Sulh Hukuk Mahkemesi 28/06/2012 tarih ve 2011/1830 Esas 2012/1091 Karar sayılı ilamı ile davanın kabulüne, sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle davalının dava konusu yerden tahliyesine, karar verilmiştir.

avacı tarafından kira ilişkilerinin devam ettiğinin tespiti istemi ile açılan eldeki davada 06/07/2001 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesine konu taşınmaz 27.768 m2 lik alan ile 35.417 m2 lik bakımsız arazidir. 01/11/2004 başlangıç tarihli 7 yıl süreli yenilenen kira sözleşmesine konu taşınmaz ise 1485 m2lik kapalı alana ilişkin olup sözleşmeler birbirinden bağımsız olarak kiraya verilen yerlere ilişkindir.

Her ne kadar 06.07.2001 başlangıç tarihli sözleşmede "1485 m2'lik kapalı alana ilaveten" ibaresi kullanılmış ise de. 10 yıl süreli bu kira sözleşmesi devam ederken taraflar arasında 1485 m2 lik kapalı alana ilişkin olarak 01/11/2004 başlangıç tarihli 7 yıl süreli yeni bir sözleşme düzenlenmiş olmakla kapalı alan ile açık alana ilişkin sözleşmelerin birbirinden ayrı olduğu davacı tarafından da benimsenmiştir.

Esasen 06/07/2001 başlangıç tarihli sözleşme ile kiralanan taşınmazın büyük bir kısmının musakkaf olmadığı mahkemenin de kabulündedir. Bu durumda kiralanan yerlere ilişkin sözleşmeler ayrı ayrı değerlendirilmek suretiyle kiralayan tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan tahliye davasının da sonucu beklenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.