Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/2878 K.2013/13914

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin indirilmesi davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 03/07/2009 tarihinde davalı ile imzaladığı kira sözleşmesi ile ... ada ... nolu parseli 10 yıl süre ile kafe restoran olarak kullanılması amacı ile kiraladığını, kira bedelinin aylık 8500 TL +KDV yıllık 102.000 TL +KDV olduğunu, taşınmazın nazım imar planında 3. derece su kaynakları koruma alanında, uygulama imar planında ise deniz feneri kullanımlı resmi kurum alanı olarak yer aldığını, bu nedenle de restoran kafe bar olarak kullanılabilmesi için izin ve ruhsat verilmediğini, B.K.nun 249/1. maddesi gereğince de kiralayan davalının,

taşınmazı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddetince de bu halde bulundurmak zorunda olduğunu, davalının taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmeyerek kusurlu olduğunu, bu nedenle ruhsatların alınmasına kadar sözleşmenin dondurulmasını, bu mümkün olmadığı taktirde de kira bedelinden uygun bir indirim yapılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili ise kiracının sözleşmeyi imzalamadan önce kira konusu taşınmazın sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılabilip kullanamayacağını araştırması gerektiğini ve bu yöne ilişkin gerekli araştırmaları yapmadığını davacının basiretli davranmak zorunda olduğunu davacının kira sözleşmesinin imzalanmasından önce mevcut imar durumunu bildiğini, ayrıca tesisin işletmeye açılabilmesi ve kullanılabilmesi için gerekli olan ruhsat ve izinleri almak görevinin de kiracıya ait olduğunu bu tip ruhsat ve izinlerin alınamamasının veya geç alınmasının kira bedelinin ödenmesini engellemeyeceğini savunmuştur.

Mahkemece davacının talebinin uygun görüldüğü belirtilerek bilirkişi raporu doğrultusunda aylık kira bedelinin 2.125,00 TL + KDV yıllık kira bedelinin de 25.500,00 TL + KDV olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Borçlar Kanunun 249. maddesinde: Kiralayanın, kiralananı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanmaya (işletmeye) elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılamayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak sakatlı bir durumda teslim edilmesi halinde, kiracının sözleşmeyi bozmaya veya kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteme hakkı bulunduğu düzenlenmiştir.

Taraflar arasında çekişmesiz olan 03/07/2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli yıllık 102.000 TL bedelli kira sözleşmesi ile kiralanan 8526 ada 4 nolu parseldeki deniz feneri ve müştemilatı ve arsası, restoran kafe bar olarak kullanılmak üzere ... tarafından davacıya kiraya verilmiştir.

Sözleşmenin 14. maddesinde tesisin işletmeye açılabilmesi veya taşınmazın kullanılabilmesi için gerekli olan ruhsat vb izinlerin ilgili belediyesinden veya diğer merci kurum ve kuruluşlardan kiracı tarafından alınacağı, ayrıca tesisin işletilebilmesi veya taşınmazın kullanılması sırasında belediye diğer mercii kurum ve resmi kuruluşlar ve kişiler ile doğacak sorunları kiracının çözeceği, tesisin işletmeye açılabilmesi için gerekli tüm masraf ve giderlerin kiracı tarafından karşılanacağı, bu tip ruhsat ve izinlerin alınamaması veya geç alınmasının kira bedelinin ödenmesini engellemeyeceği, sözleşme süresini değiştirmeyeceği,

herhangi bir yeni ve ilave hak talebi doğurmayacağı kararlaştırılmıştır.

Öte yandan taşınmazın ihale ile kiralandığı, kiralama ihalesinden önce düzenlenen davacı tarafından imzalanan 15/05/2009 tarihli yer görüldü belgesinde; davacının taşınmazı yerinde gördüğü, durum ve özellikleri hususunda yetkili kişilerden bilgi aldığı, taşınmazın imar durumu, sit özellikleri, üzerinde bulunan binalarla ilgili yapılabilecek işlemler hakkında ilgili mercilerden gerekli bilgileri aldığı ve teklifini bu doğrultuda verdiği belirtilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşme hükmü ve kiralama öncesinde davacı tarafından imzalanan yer görüldü belgesi içeriğine göre dava dilekçesinde kira bedelinin indirilmesi gerekçesi olarak ileri sürülen hususların davacı tarafından bilindiği ve kabullenildiği anlaşılmaktadır.

Davacı taşınmazı görerek ilgili kurumlardan taşınmazın imar durumu ve sit alanında bulunduğuna dair gerekli bilgileri alarak ve kiralananın işletilebilmesi için gerekli olan ruhsat vb izinleri alma yükümlülüğünün kendisine ait olduğunu kabul ederek ve ruhsat ve izin alamadığında da herhangi bir hak talep etmeyeceği taahhüdünde bulunarak sözleşmeyi imzalamıştır.

O halde sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına yönelik indirim talebi yerinde olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kira bedelinden indirim yapılması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.