Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/2900 K.2013/8027

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av.... ve davacı vekili Av.... geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatına ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davalı kiracının kiralananın önceki maliki ... ile yaptığı 28.03.2011 düzenleme, 01.07.2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu taşınmaz, davacı şirket tarafından 31.05.2011 tarafından satın alınmış, bu şekilde davacı, sözleşmenin halefi haline gelmiştir. Söz konusu taşınmaz mobilya mağazası olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır.

Sözleşmenin kiralanan yerin şimdiki durumu bölümünde de kiralananın “dekorasyona hazır komple plaza” olduğu belirtilmiştir.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesinde, kiracının bir yıl sonra üç ay önceden yazılı haber vermek koşulu ile kiralanan yeri tazminatsız boşaltabileceği, 8. maddesinde, kiracının iki ay üst üste kirayı ödemediği takdirde bir yıllık kira parasının muaccel olacağı, 16. maddesinde kiracının kiraladığı mecuru fiiliyatta görüldüğü haliyle ve resmiyetteki hukuki durumu ile olduğu gibi kabul ettiği kararlaştırılmıştır.

Tarafların serbest iradeleriyle sözleşmeye konulan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacının taşınmazı satın almasından sonra davalı kiracı, 26.07.2011 tarihinde keşide edilen ihtarname ile kiralananın 01.07.2011 tarihinde dekorasyona hazır halde teslim edilmesi gerekirken mevcut halinin bu durumdan çok uzak olduğunun mahkeme aracılığı ile yaptırılan tespit ile saptandığını, bu konuda alınan bilirkişi raporu çerçevesinde üç aylık süre içinde dekorasyona hazır halde teslim edilmesini talep etmiştir. Davacının 08.08.2011 tarihli cevabi ihtarnamesi ile bu istemi kabul etmemesi üzerine de sözleşmeyi 24.08.2011 tarihli ihtarnamesi ile feshetmiştir.

Davacı ise Büyükçekmece 3. İcra Müdürlüğü’nün 2011 / 7730 sayılı takip dosyası ile 17.10.2011 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile Ağustos- Eylül- Ekim 2011 ayları kirası ile sözleşme gereği muaccel hale gelen sekiz aylık kira parasının tahsilini talep etmiştir. Takibe yasal süresi içinde itiraz eden davalı vekili davacının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmeyeceğini bildirmesi üzerine sözleşmenin haklı nedenlerle feshedildiğini, durumdan haberdar olan davacının kötü niyetle icra takibi yaptığını belirterek, icra takibini durdurmuştur.

Davalının akdin feshinden ve icra takibinden önce ...

2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2011 / 94 D İş sayılı dosyasında yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 21.07.2011 tarihli bilirkişi raporunda, kiralanan taşınmazın zemin kaplamalarının, sıva, boya elektrik ve sıhhi tesisat imalatlarının yapılmadığı, kaba inşaat seviyesinde olduğu, mevcut asansörün çalışmadığı, merdiven mahalli mermer kaplamalarının temizlik ve cilasının yapılmadığı, korkuluğun bulunmadığı, diğer dört katta sıva imalatının kısmen yapıldığı, bu haliyle kiralananın dekorasyona ve sözleşmede belirtilen kullanım amacına hazır olmadığı, ancak üç aylık sürede kullanıma hazır hale gelebileceği saptanmıştır.

Sözleşmenin düzenleme ve başlangıç tarihlerinin farklı olması, kiralananın dekorasyona hazır hale getirilmesi için süreye ihtiyaç olmasından kaynaklanmaktadır.

Ne var ki, sözleşme başlangıç tarihine kadar kiralanan dekorasyona hazır hale getirilmemiş, buna karşılık davalı da, sözleşmenin özel 3. maddesine aykırı şekilde ve keşide ettiği ettiği ihtarname ile davacıya tanıdığı üç aylık süreyi beklemeden sözleşmeyi feshetmiştir. Davalı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.

Bununla birlikte davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Her ne kadar davacı yan, kiralanan anahtarlarının kendisine teslim edilmediğini iddia etmiş ise de, tespit bilirkişisinin raporu ve tespit dosyasında bulunan fotoğraflardan kiralananın halen inşaat halinde olup davalının tam anlamıyla tasarrufuna geçmediği, kiralanan binaya giriş-çıkışın herhangi bir engelle karşılaşılmaksızın her zaman mümkün olduğu olgusu karşısında, somut olayda teknik olarak davalının anahtarı teslim etmesinden söz edilemez ve bu husus kiracıdan beklenemez. O halde kira sözleşmesinin davalının feshi ihbar ihtarnamesini tebliğ ettirdiği tarihte sona erip, kiralananın teslim edildiğinin kabulü gerekir.

Bu durum karşısında davalı kiracının kira parasından sorumluluğu tahliye tarihine ve ondan sonra da taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadardır. Mahkemece yargılama sırasında bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de, taşınmazın ne kadarlık sürede yeniden kiraya verilebileceği üzerinde durulmamıştır. Mahkemece, kiraya verilebilecek süre konusunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.