Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/3865 K.2013/14524

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının uyarlanması davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira parasının uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait 65.000 Dönüm Zeytinlik ve Narenciye bahçesinin 09.05.2005 başlangıç tarihli 31.12.2014 bitim tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını ilk yıl kira parasının 17.100,00 TL olarak kararlaştırıldığını, sonra ki yıllar kira parasının ise DİE tarafından belirlenecek ÜFE oranında arttırılmasının kararlaştırıldığını, narenciye ve zeytinlerin bir arada dikilmesi nedeniyle sorunlar yaşadığını, bu sorunu müvekkilinin bilemeyeceğini, zeytin ve narenciye tarımının bir arada uygun olmadığını bu nedenle zeytin veriminin düştüğünü,

davalıya bu nedenle müracaatı neticesinde kiralananda bulunan narenciyelerin yerlerine 200 adet zeytin fidanı dikilmesi karşılığında sökülmesine izin verildiğini, sonrasında 2008 yılı kirasının ÜFE artışları neticesinde 22.340,00 TL olarak talep edildiğini, bunun üzerine kira parasının uyarlanması için açılan dava neticesinde ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/577 Esas, 2010/140 Karar sayılı ilamı ile kira parasının 2008 yılı için 13.116,28 TL olarak uyarladığını, söz konusu kararın Yargıtay incelmesinden geçerek kesinleştiğini, 2009, 2010 ve 2011 yılları kira parasını da uyarlanan bedel üzerinden ödenmesi için davalıya müracaat ettiği, davalının kira parasının sözleşmedeki hükümler gereğince ödenmesini talep ettiğini, kira parasının sırf zeytin mahsülü nazara alınarak ihale ile belirlendiğini, yıllar içinde zeytin yağı fiyatlarında artış olmadığı gibi aksine 2004 yılındaki fiyatların altında kaldığını, edimler arasındaki dengenin kiracı aleyhine bozulduğunu,

hasılat kiracısı olan müvekkilinin kar etmesinin mümkün olmayacağını belirterek, 2009, 2010 ve 2011 yılı kira paralarının müvekkili lehine uyarlanmasını istemiştir. Davalı dava konusu edilen yıllarda kuraklık ve doğal afet olmadığını, davacının kiralananın durumunu bilerek kiraladığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Bilirkişi kiralananın taşınmazın dekarının 2009 yılında 200,00 TL ye, 2010 yılında 220,00 TL ye, 2011 yılında ise 100,00 TL den kiraya verilebileceğini, buna göre 2009 yılı kirasının 13,116,28 TL, 2010 yılı kirasının 14.427,91 TL, 2011 yılı kirasının 6.558,14 TL olacağını belirtmesi üzerine, mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda 2009 yılı kirasının 13,116,28 TL, 2010 yılı kirasının 14.427,91 TL, 2011 yılı kirasının 6.558,14 TL olarak belirlenmesine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 09.05.2005 başlangıç tarihli 31.12.2014 bitim tarihli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, zeytinlik ve narenciye bahçesi olarak kiraya verilen taşınmazda bulunan narenciye ağaçlarının köklenmesinden sonra 2008 yılı kira parasının uyarlanması istemiyle ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesine açılan ve mahkemenin 2008/577 Esas, 2010/140 Karar sayılı 29.12.2010 tarihli kararının takip eden dönemlerde uygulanıp uygulanmayacağı, davacının 2009, 2010 ve 2011 yılları içinde uyarlama talep edilip edilmeyeceğine ilişkindir.

Davacı tarafından 2008 yılı kirasına yönelik olarak ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesine açtığı davada, mahkemece hasılat kirası olarak kiraya verilen taşınmazda bulunan narenciye ağaçlarının sözleşmeden sonra ekonomik değerinin kalmaması nedeniyle sökülmesine izin verilmesi ve son yıllarda yaşanan kuraklık gibi olumsuz koşullar nedeniyle uyarlama isteğinin yerinde olduğundan bahisle, davanın kabulü ile 2008 yılı kirasının 13.116,28 TL olarak belirlenmesine karar verilmiş, mahkemenin 2008/577 Esas, 2010/140 Karar sayılı 29/04/2010 tarihli kararı Yargıtay incelemesinden de geçerek kesinleşmiştir.

Mahkemece, 2008 yılı için belirlenen bedelin belirlenmesinde sözleşmeden sonra ekonomik değeri olmadığından bahisle, narenciye ağaçlarının köklenmesi de nazara alınmış olup, bu nedenle mahkemece kira parasının uyarlandığının kabulü zorunludur. Kira parasının uyarlanması halinde devam eden yıllar kira parasının da uyarlanan bedel üzerine, sözleşmedeki artış hükmü uygulanarak kira parası belirlenmelidir.

Davacı tarafından 2009 ve devamı eden yıllarda 2008 yılında belirlenen kiranın yeniden indirilmesini gerektirecek, devam eden fevkalade hallerin varlığı kanıtlanamamıştır. Sırf üretimin beklenenden az olması fevkalade hallerin varlığını kanıtlamayacağından, uyarlanan kira bedelinden bu nedene dayanılarak indirim talep edilemez.

Buna göre mahkemece, davacı ile davalı arasında davaya konu yıllara ilişkin kira parasının belirlenmesinde, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesince belirlenen 2008 yılı kira parasının devam eden yıllarda nazara alınıp alınmayacağına ilişkin uyuşmazlık olması da nazara alınarak, 2008 yılında uyarlanarak kesinleşmiş kira parasının, yıllara göre sözleşmedeki artış hükümleri uygulayarak kira parasının belirlenmesine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, yazılı şekilde her yıl için hasılat miktarına göre kira parasının belirlenmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.