Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/4277 K.2013/15873

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, 20.976 TL zorunlu ve faydalı masraf alacağı ile 430 TL delil tespiti giderinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 18.266 TL alacağın tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile dükkan nitelikli kiralanan iş yeri olarak kullanılması için davacıya kiralanmıştır Dosya kapsamı itibariyle davacının burada otogaz dönüşümü konusunda ticari faaliyette bulunduğu anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 4. maddesinde, kiracının kiralananda mal sahibinin haberi olmadan tadilat yapamayacağı ve genel şartlar bölümü 12. maddesinde de, kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak üzere bu gayrimenkul inşaatının tamamının mal sahibinin olacağı kararlaştırılmıştır.

Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek amacıyla asma kat ve otomatik kepenk kapısı yaptığını, söz konusu imalatların kiralananda ticari faaliyetin sürdürülmesi yönünden yapılması zorunlu ve taşınmazın değerini artıran faydalı masraflar oldığunu, anılan imalatların sökülüp götürülmesinin mümkün olmadığını, kiralanan 30.12.2010 tarihinde tahliye edilirken de davalının yedinde kaldığını belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan tahsilini talep etmiştir.

Dosya kapsamı itibariyle, kiralanan bir yıllık kira süresinin dolmasını takiben 30.12.2010 tarihinde davalı tarafından tahliye edilmiş, davalı da kiralananda yapılan imalatları benimseyerek 15.02.2011 tarihinde mevcut haliyle dava dışı üçüncü kişi ...'e kiralamıştır. Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir.

Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Mahkemenin bu talep konusunda yaptırdığı bilirkişi incelemesi sonucu alınan 30.04.2012 tarihli ek bilirkişi raporunda yapılan imalat bedelleri

18.266.-TL olarak belirlenmiştir. Bilirkişinin belirlediği kiracı tarafından yapılan işler sadece süslemeye ( tezyinat ) yönelik olmayıp taşınmazın amaca uygun kullanılmasına yönelik masraflardır. Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan istemeye hakkı olduğu yönündedir.

Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş, bu haliyle yeni kiracısına kiralamış ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olamayacaktır.

Bunun için mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile, faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir.

Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa, kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir. Mahkemece bu yöntem izlenmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir