Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/4407 K.2013/15048

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tesbiti davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili ve davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili tarafından 14/04/2011 tarihinde açılan dava ile davalı tarafından kullanılan taşınmazın 26/11/2010 tarihinde müvekkili tarafından satın alındığını, eski malikle davalı arasındaki kira sözleşmesinin ibraz edilemediğini, davacının aylık kira bedelini 4.580.-TL olarak ödediğini dava konusu yerin aylık rayiç kira bedelinin 11.800 TL olduğunu belirterek 26/11/2010 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 11.800 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, davalı vekili ise davacının 26/11/2010 tarihinden itibaren kira parasının artırılmasını isteyemeyeceğini, geçmişe yönelik tespit davası açılamayacağını,

davacının malik olduğu iddiası üzerine hesabına gönderilen kira paralarını tahsil ettiğini, davacının kira başlangıç tarihini bildirmediğini, halen ödenen kiranın da fahiş olduğunu, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yargılama sırasında davalı vekili tarafından 07/12/2011 tarihli dilekçe ekinde dosyaya sunulan kira sözleşmesine göre, davaya konu işyerinin 01/11/2004 başlangıç tarihli beş yıl süreli sözleşme ile önceki malik tarafından yıllık 9.000.000.000 ETL kira bedeli ile davalıya kiralandığı, sözleşmenin özel şartlar 4. maddesinde kira bedelinin kontrat bitiminde DİE'nin belirlediği oranda artırılmasının kararlaştırıldığı görülmüştür.

Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporunda, kiralanan yerin özellikleri ve çevreden yapılan araştırmalara göre 26/11/2010 tarihinde boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin hak ve nesafete göre KDV dahil yıllık 80.000 TL aylık 6.666,66 TL olduğu belirtilmiş,

davacı vekilinin 01/11/2011 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin tespitine karar verilmesini talep etmesi üzerine alınan ek bilirkişi raporunda asıl raporda belirlenen kira bedeline ÜFE oranında artırım uygulanarak yapılan hesaplama sonucunda yıllık kira bedelinin 90.064.-TL aylık kira bedelinin ise 7.505,00 TL olması gerektiği belirtilmiştir.

Mahkemece 01/11/2011 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 7.505,00 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacı vekilinin tespit edilen kira bedeline yönelik temyiz itirazlarına gelince. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen aylık kira bedelinin hak ve nesafete uygun kira bedeli olduğu kabul edilerek, sonuca gidilmişse de karara esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve Yerleşik Yargıtay kararlarına göre, hak ve nesafet gereği kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, mülk bilirkişi gibi) bilirkişi kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı,

bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) kira bedelinin hakim tarafından saptanması gereklidir.

Mahkemece yukarıdaki esaslara göre kiralanan taşınmazın 01/11/2011 tarihi itibarıyla yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, hak ve nesafete uygun kira bedelinin tespiti gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek 26/11/2010 tarihi itibarıyla tespit edilen kira bedeline ÜFE oranında artırım uygulanarak bulunan miktara göre 01/11/2011 tarihi itibarıyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.