Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/4525 K.2013/16572

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralanana yapılan tamirat ve ilave imalat bedelinin tahsili, kazanç kaybı ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece manevi tazminat ve diğer talepler yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekili dava dilekçesinde, davaya konu bağımsız bölümü 25.01.2005 tarihinde eski malikten kiraladıklarını, dans kursu olarak kiralanan taşınmazın kullanıma uygun hale getirmek amacıyla bir takım faydalı imalatlar yaptıklarını, kullanmaya başladıktan yaklaşık bir ay sonra kiralananın içine su almaya başladığını, zemin döşemelerinin kabardığını, duvarların küflendiğini boya ve sıvanın döküldüğünü, yaşanan olumsuzluklar nedeniyle derslerin aksadığını, bu sırada bağımsız bölümün davalıya satıldığını, davalıya durumu bildirdiklerini, davalının sorumluluğu kabul ettiğini ancak kiralananın tamiri yönünde verdiği sözü yerine getirmediğini,

kiralananın tamiri için gerekli tüm harcamanın müvekkili tarafından yapılmak zorunda kalındığını, tamiratın 4 ay sürdüğünü, bu sürede işyerinin kapalı kaldığını, yaşanan olaylar nedeniyle müşterilerine karşı saygınlığını yitirdiğini, ev ve iş ilişkilerinin zarar gördüğünü belirterek kiralanın tamirine yönelik harcamalar ve kazanç kaybı nedeniyle 50.000 TL maddi ve 25.000 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili ise husumetin kiralayan konumundaki eski malike yöneltilmesi gerektiğini, davacının yaptığını iddia ettiği harcamaları kanıtlaması gerektiğini, satın alma tarihinden önceki ayıplar nedeniyle müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, taşınmazı 27.04.2005 tarihinde iktisap ettiğini, davacının ayıp ihbarında bulunmadığını, iddia edilen ayıplara rağmen davacının mecuru kullanmaya devam ettiğini, sözleşmenin 16.maddesi karşısında kiralananın ayıplı olduğunun iddia edilemeyeceğini, yapıldığı iddia edilen harcamalara ilişkin bilgilendirilmediklerini,

sözleşmenin 9.maddesi karşısında davacının belirtilen iyileştirmelere ilişkin talepte bulunmasının mümkün olmadığını, kiralananın 3 yıl kullanılıp tahliye edildikten sonra ayıplı olduğunun ileri sürülemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda 5.000 TL manevi tazminat, 14.082 TL onarım ve faydalı işler bedeli, 5.412 TL kazanç kaybı olmak üzere toplam 24.495 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. ./...

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.02.2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taşınmaz kiralananın eski maliki olan dava dışı ... tarafından davacıya işyeri (jimnastik salonu) olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiş, davalı ise kiralananı 27.04.2005 tarihinde satın almıştır. Davacı, sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamire ihtiyaç duyduğunu, yapılan ihbara rağmen davalının bunu gerçekleştirmediğini, kiralananın tamiri için gerekli harcamaların kendileri tarafından karşılandığını, bu süreçte işlerinin aksadığını belirterek tazminat isteminde bulunmuştur. Kiralananın 28.01.2008 tarihinde icra marifetiyle tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

Kural olarak kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Satım akdi kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldıran bir sebep olmadığından, kiralananı satın alan yeni malik de kiralananı kullanıma uygun halde bulundurma borcu altındadır. Kiralayanın bu sorumluluğu ayıba karşı tekeffül borcunu da içine alır.

Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralanandan meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Kiracının onarımı kiraya verenin hesabına yaptırabilmesi BK.

97/1 maddesi (6099 sayılı TBK.’nun 113/1 md.) uyarınca hakimden izin alma koşuluna bağlı tutulmuştur. Ne var ki ihbar ve izin koşuluna uymamış olsa bile yapılan giderlerin, vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde kiraya verinin bu yüzden zenginleştiği tutar oranında istenebilmesi gerekir.

Somut olayda, dava konusu edilen imalat ve tadilatın yapılmasına ilişkin olarak bildirim yükümlülüğünün yerine getirildiği kanıtlanabilmiş değildir. BK 97 maddesi (6099 sayılı TBK.’nun 113 md.) gereğince imalat için hakimden izin de alınmamıştır.

Ne var ki bu durumda, yukarıda açıklandığı üzere yapılan işler davalı yönünden bir zenginleşmeye sebep oluyorsa davalı imalat ve tamiratın yapıldığı tarihteki giderlerinden, Borçlar Kanununun gerçek olmayan vekaletsiz işgörmeye ilişkin 414.maddesi (6099 sayılı TBK’nun 529 md.) uyarınca faydalandığı ve zenginleştiği oranda sorumlu olması gerekir.

Bilirkişi Raporunda gösterilen işlerin davalı yönünden bir zenginleşmeye neden olup olmadığı tartışılmalı, zenginleşmeye neden olduğunun anlaşılması halinde yapıldığı tarihteki rayiçlerine göre hesaplama yapılmalıdır. Tamirat bedeline ilişkin bu yönler gözetilmeksizin eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi nasıl hesaplandığı belli olmayan 5.412 TL kazanç kaybına hükmedilmesi de doğru değildir.

Davacı yararına hükmedilen manevi tazminat yönünden ise, kural olarak sözleşmeye aykırılık kişilik haklarına saldırı teşkil etmez. Davacının iddia ettiği sözleşmeye aykırılık halinin davacının kişilik haklarını MK.nun 24.maddesi anlamında zedelemesi ve bu nedenle de BK.'nun 41.maddesi (6099 sayılı TBK’nun 49 md.) anlamında manevi tazminatı gerektirecek ağırlıkta bulunmaması nedeniyle manevi tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.