Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/4686 K.2013/16147

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde: müvekkilinin 15.05.2006 başlangıç tarihli sözleşme ile A blok için 3.556 TL, B blok için 1.316 TL bedelle kiracı olduğunu, sözleşmede yıllık kira artışının %10'un altında kalmamak kaydı ile her yıl DİE''nün belirlediği yıllık üfe oranında arttırılarak uygulandığını, müvekkilinin 2007 Yılında A Blok için net 3.958.40 TL, 2008 yılı için net 4.354.24 TL, 2009 yılı için net 4.817.97 TL (KDV dahil 5.685.20 TL) ödediğini,

kira sözleşmesinin aktedildiği 2006 yılından bugüne gelindiğinde kira bedellerinde artış bir yana kiralayanların yerlerini kiralamak adına belli bir süre kira ödememesi gibi yeni tip uygulamalara promosyonlara dahi gittiğini, kiralayanın müvekkili ile sözleşme akdettiği dönemlerde boş kalan 2 ve 4. katlar için kiracı bulamadığını ve uzun süre taşınmazların boş kaldığını, yapılan yeni kira sözleşmelerinin daha düşük bedelle yapıldığını, müvekkilinin ise sadece 2009 yılı için bile A blok için KDV hariç net 4.817.97 TL ödediğini, ödediği bu bedelin rayiçlerin altında kaldığını belirterek,

ödenen rayiç bedeller esas alınmak suretiyle A blok için ödenen kiranın 15.05.2006 tarihinden itibaren 3.650 TL olarak tesbitini talep etmiştir.

Davalı vekili ise mahkemenin görevsiz olduğunu, görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, müvekkilinin diğer katları ihale ile kiraya verdiğini, diger katların düşük fiyatla kiraya verilmesinin kiracıya indirim hakkı vermeyeceğini, kira artışlarının sözleşmenin 6. maddesine göre artırılarak ödendiğini, buna bugüne kadar bir itirazının olmadığını, kira bedelinin değişen ekonomik şartlar nedeni ile uyarlanmasının dahi belli şartlara bağlandığını, bu nedenle davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulü ile kira parasının 15.10.2010 tarihinden itibaren KDV dahil aylık 4.485 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Kural olarak, aksi ileri sürülüp kesin delillerle kanıtlanmadıkça sözleşme yapılırken davacının o yılkı emsal rayiçler ve bu rayiç üzerine etki yapılan ekonomik ve sair koşulları gözönünde tutmuş bulunduğu ve her türlü etken dışında serbest iradesi ile kira sözleşmesini imzaladığı kabul edilmelidir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre sözleşme koşulları borçlu (örneğin kiracı) için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini yine de aynen ifa etmelidir.

Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri yönünden adaletsizliğe dönüşmüş ise taraflar artık o sözleşme ile bağlı tutulamazlar. Zira sözleşmenin işlem temeli çökmüş sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaleti bozulmuş, taraflar bu durumlar için bir tedbir almamış ve böylece sözleşmede bir boşluk olmuştur. İşte Hakim bu boşluğu sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem vererek yorum yolu ile dürüstlük kurallarına uygun olarak dolduracaktır.

Davacı kiracı dava dilekçesinde kira sözleşmesindeki artış oranına göre en son dönem için ödediği kira bedelinin piyasa raiç bedellerinin altında kaldığını, eski kiracıların ödediği aylık kira bedellerinin yenilerine nazaran daha düşük kalması gerekirken müvekkilinin çok daha fazla kira bedeli ödediğini belirtmiş ancak rayiç dışında neden olan faktörlerden örneğin kiralananın yüzölçümü ve niteliğindeki değişmelerden, kiralananın bulunduğu ticari durum değişikliklerinden ve genellikle memleketteki ticari ve ekonomik dalgalanmalardan, paranın satın alma gücündeki değişikliğin,

memur maaşlarındaki kat sayı ve işci ücretlerindeki asgari ücret değişikliklerinin kendi lehine olarak kira parasına etki yaptığından söz etmemiştir.Mahkemece mahalinde keşif yapılmış İnşaat mühendisi Hakkı Koray Oskay ve Mülk bilirkişisi M.

Sencer Şamlı tarafından düzenlenen 16.11.2011 tarihli raporda "15.05.2006 tarihli sözleşme kurulduktan sonra, kiralananın niteliklerinde kira bedelinin tenzilini gerektirecek olumsuz eksiklik, kiralandığı durumdakinden daha kötü kullanma koşulları, ayıplı görülmediği gibi, taşınmazın yakın çevresinde yapılan araştırmada, ticari aktiviteyi ve kira bedelini olumsuz etkileyecek çevresel gerilemede görülmediğini" beyan etmişlerdir.

İtiraz üzerine yapılan ikinci keşif sonucu İnşaat mühendisi Metin Çaçtaş, mimar ve mülk bilirkişisi Yasemin Çetin ve Hukuk-Hesap uzmanı Evrim Özen tarafından düzenlenen 12.09.2012 tarihli raporun sonuç kısmının 2. bendinde” dava konusu taşınmazın bulunduğu yerin konumu, yoğun trafiğin bu bölgedeki ticari hayatı olumsuz etkilemesi, otopark sıkıntısı ve şehir merkezinin beher gün farklı yere doğru kayması sebebiyle bu bölgede %18 civarında bir değer kaybının meydana geldiği, 3.bendinde ise dava konusu mecur ile emsal taşınmaz mukayese edildiğinde de iki taşınmaz arasında yaklaşık %18 cıvarında bir fark olduğu”belirtilmiştir.

Raporlar arasında çelişki olduğu açıkca anlaşılmaktadır. Mahkemece konusunda uzman daha önceki bilirkişiler haricinde yeniden seçilecek üç kişilik bilirkişi kurulundan yukarda açıklanan esaslar çerçevesinde denetime elverişli rapor alınması ve raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.