Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/5848 K.2013/9319

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... ve davalı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, cezai şart, ortak gider ve kira alacağının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirket ile müvekkili arasında 15.01.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, diğer davalının sözleşmeyi müteselsil kefil olarak imzaladığını, kira ilişkisi başladıktan bir süre sonra davalı kiracının akdi tek yanlı olarak feshederek kiralananı 15.9.2009 tarihinde terk ettiğini, davalının feshinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, sözleşmenin 12/24.maddesi uyarınca feshin belli koşullara bağlandığını, bu kapsamda davalının, işyerinin yeniden kiraya verilmesine kadar olan süreye ilişkin kira parası yanında sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartı ödemekle yükümlü olduğunu,

yine davalının tahliye öncesi kiralananda faaliyet gösterdiği döneme ilişkin ortak gider borcunu ödemediğini, söz konusu alacakların tahsili bakımından davalılar hakkında icra takibi başlattıklarını, davalıların itiraz etmesi ile takibin durduğunu belirterek itirazın iptaline ve %40 oranındaki icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili ise; kiralananın bulunduğu alışveriş merkezinin uluslar arası kabul gören kalite ve marka konseptine sahip bir AVM olacağı inancı ile sözleşme yapıldığını, ancak davacının AVM’nin açılışından itibaren belirlenen konsepte aykırı uygulamalar nedeniyle beklenen amacın elde edilemediğini, bu nedenle akdin haklı nedene dayalı olarak 31.08.2009 tarihinde tek yanlı feshedildiğini, bu koşullar altında kira ilişkisinin devamını beklemenin davacı yönünden iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığını, kaldı ki kefil olan davalı yönünden akdin feshinden sonraki taleplerin bağlayıcı olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; kiralananın erken tahliyesi durumunda talep edilebilecek tazminatın üç aylık kira parası ile sınırlı olduğu, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın da bu amaca matuf olduğu, üç aylık süreye ilişkin tazminatın davalı tarafından davacıya verilen teminat mektubunun nakde çevrilmek suretiyle tahsil edildiğini, ortak gider alacağına ilişkin cari hesap bakiyesi bulunmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekilinin cezai şart ve erken tahliye nedeniyle kira tazminatının davalı ... Nakliye AŞ’den tahsili talebi hakkında verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.01.2008 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacıya ait alışveriş merkezi dahilindeki 210 nolu mağaza davalıya kiraya verilmiştir. Davacı sözleşmenin davalı kiracı tarafından haklı bir nedene dayanmaksızın süresinden önce feshedildiğini ve tahliye tarihinden önceki bir kısım aidat borçlarının ödenmediğini belirterek, erken tahliye nedeniyle kira tazminatı, cezai şart ve ortak gider alacağına yönelik icra takibine yapılan itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda kiracının feshinin sözleşmede kararlaştırılan düzen ve koşullara uygun olması zorunludur. Ancak bu durumda kiracının tazminat yükümlülüğü ortadan kalkabilir.

Somut olayda sözleşmenin 12/24.maddesinde kiracı lehine erken fesih hakkı düzenlenmiştir.

Anılan maddeye göre; kiracının kiralama süresi olan 5 yıl dolmadan tahliye etmek istemesi durumunda 6 ay öncesinden kiralayana bildirimde bulunacağı, bu bildirim tarihinde şartı ceza olarak 500.000 Euro tutarında 195 gün süreli banka teminat mektubunu kiralayana teslim edeceği, bu tarihten itibaren 6 ay içinde yeni kiracı ile sözleşme yapıldığı takdirde kiracının teminat mektubunun iade edileceği aksi durumda şartı ceza içeren 500.000 Euro tutarındaki teminat mektubunun nakde çevrileceği kararlaştırılmıştır.

Kira sözleşmesindeki bu hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere 5 yıllık sözleşme süresini beklemeden kiralananı tahliye etmesi kiracının kendi ihtiyarına bırakılmıştır. Ne var ki bu durumda kiracıya 6 ay öncesinden feshi ihbar külfeti yüklenmiştir. Anılan koşula uygun bir fesih gerçekleşmesi ve kiralananın 6 ay içerisinde yeniden bir başkasına kiraya verilmesi durumunda erken tahliye nedeniyle bir tazminat istenemeyecektir.

Aksi durumda ise kiracı tarafından kiralayana verilmesi kararlaştırılan 500.000 Euro tutarındaki banka teminat mektubunun cezai şart olarak nakde çevrileceği öngörülmüştür.

Uyuşmazlığa konu olayda davalı kiracı keşide ettiği 31.08.2009 tarihli ihtarda; aradan iki yıl süre geçmiş olmasına rağmen AVM’nin beklenen marka ve mağaza portföyüne ulaşamadığı, başlangıçta Türkiye’nin en cazip alışveriş merkezi olarak lanse edilen işyerinde bu koşullarda kiracılık sıfatının sürdürülemeyeceği ve akdin 31.08.2009 tarihi itibariyle sonlandırılacağı bildirilmiştir.

Feshin davacı kiralayana tebliğ edildiği tarih ile tahliye tarihi arasında sözleşmede kararlaştırılan 6 aylık süre bulunmadığı gibi feshin haklılığına ilişkin ileri sürülen olguların varlığı da davalı tarafından kanıtlanabilmiş değildir. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere davalı kiracının erken fesihten kaynaklanan sorumluluğu gündeme gelecektir.

Kiraya verenin erken feshe bağlı kaybının sözleşmede maktuen tayin edilen 500.000 Euro cezai şarttan ibaret olduğu kabul edilmelidir. Davacının bunun yanında ayrıca makul süreye ilişkin kira tazminatı isteyebilmesi mümkün değildir.

Bu durum karşısında mahkemece uyuşmazlığın yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde hareket edilerek çözüme kavuşturulması gerekmekte olup, davacının kaybının 3 aylık makul süreden ibaret olduğundan bahisle yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.