Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/6353 K.2013/9857

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. ... ve davacı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatına ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına toplanan delillere, mahkemece mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin yoksun kalınan kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 264. maddesi (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331 maddesi ) hükmü gereğince muayyen bir müddetle akdedilen gayrimenkul kirasında, mucibi akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartıyla ve kira müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.Bu maddeye konu edilen sözleşmenin süreli olması ve gayrimenkule ilişkin bulunması şarttır. Süresiz kira sözleşmelerinde ve taşınır mal kiralamalarında Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinin uygulama olanağı yoktur.

Olayımıza gelince. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.06.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 4. maddesinde kira akdinin bitiş tarihinden üç ay önce mal sahibine bildirim yapılacağı koşulu getirilmiştir.

Kiracılık süreci içinde, davacının, kiralananın boş tutulması nedeniyle kira sözleşmesinin devam edip etmediği konusunda bildirimde bulunmasına yönelik 12.1.2011 tarihinde keşide ettiği ihtarnameye, 21.1.2011 tarihli ihtarname ile yanıt veren davalı, kiralananın davacının bilgisi dahilinde 30.9.2010 tarihinde boşaltıldığını belirtmiştir.

Bunun üzerine davacı Isparta 3. İcra Müdürlüğü’nün 2011 / 1081 sayılı icra takip dosyasında 4.2.2011 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile ödenmeyen Ekim -Kasım Aralık 2010 ayları kirası ile kira tazminatı olarak Ocak -Haziran 2011 arası aylar kirasının tahsilini istemiştir. Takibe yasal süresinde itiraz eden davalı, cevabi ihtarnamesinde beyan ettiği hususları tekrarlamıştır.

Her ne kadar kiralanan anahtarlarının davacıya teslim edildiği konusunda dosyada hukuken geçerli bir delil yoksa da, davacının gerek icra dosyasındaki talebi, gerek dava dilekçesindeki beyanları ile

kiralananın Ocak 2011 ayında tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Davalı kiracı icra takibinden önce, haklı bir nedenle sözleşmeyi feshettiğini bildirmemiş, tam bir tazminat ödeme teklifinde de bulunmamıştır. Bu itibarla davada mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinin uygulama koşulları oluşmamıştır.

Bununla birlikte davalı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ve teslim etmesi durumunda, kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davacı kiraya verenin kiralananın yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır.

Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Mahkemece de bu konuda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Emlak bilirkişisi de, hükme esas alınan 24.5.2012 tarihli raporunda kiralananın bulunduğu ...

İş Merkezi'nin pek çok olumlu koşullarını belirttikten sonra, kiralananın şehir merkezine altı kilometre mesafede olup, kendisi ile şehir merkezi arasında başka alışveriş merkezlerinin de bulunması nedeniyle ancak oniki aylık süre içinde kiraya verilebileceğini belirtmiştir. Nitekim davacı da, aynı taşınmazın 1.2.2012 tarihinde yeniden konfeksiyon ve hediyelik eşya işinde kullanılması için kiraya verildiğine ilişkin kira sözleşmesi sunmuştur.

Bununla birlikte, tek bilirkişi tarafından hazırlanan ve yeniden kiraya verme süresine ilişkin sürenin nasıl belirlendiğine dair denetime elverişli, somut ve ayrıntılı bilgiler içermeyen rapora dayanılarak ve davacının taşınmazın yeniden kiralanması konusunda ne tür bir çaba gösterdiğine ilişkin bir araştırma yapılmadan kiralananın tahliyesinden sonra oniki aylık süre içinde yeniden kiraya verilebileceği kanaati ile hüküm kurulması doğru değildir.

Mahkemece yapılacak iş, davacıdan taşınmazın yeniden kiralanmasına ilişkin gayretlerine dair delillerin sorulup toplanması ve yeniden konusunda uzman bir bilirkişi kurulu ile yerinde yeniden keşif yapılarak, alınacak somut ve nesnel verilere dayalı, denetime elverişli bilirkişi raporu çerçevesinde davacının tahliyeden sonra yoksun kaldığı kira süresi ve kira bedelinin belirlenmesinden sonra bir karar vermekten ibaret iken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Kabul şekline göre de; her ne kadar davacı tarafından tahliyeden sonraki aylar kirasının da tahsiline yönelik icra takibine itiraz edilmesi üzerine açılan işbu itirazın iptali davasında davanın kabulüne karar verilirken davalı icra inkar tazminatı ile de sorumlu tutulmuş ise de, kiracılık süreci içinde ve tahliyeden önce istenebilir hale gelen ve ödenmeyen aylar kirası dışında kalan yoksun kalınan kira alacağı davalı kiracı tarafından önceden bilinmesi mümkün değildir.

Alacak miktarı bilirkişi incelemesi ile tespit edilerek hüküm altına alınmıştır. Bir başka deyişle muaccel kira alacağının dışındaki alacaklar yönünden sonuca mahkemenin takdir ve değerlendirilmesi ile ulaşılmıştır. Bu durumda ortada likit ve belli bir alacağın varlığından söz edilemez. Bu itibarla mahkemece itirazın iptaline karar verilirken ödenmeyen kira alacağı dışındaki alacak yönünden icra inkar tazminatına da hükmedilmesi isabetsiz olmuştur.