Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/7137 K.2014/1549

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti ve muarazanın önlenmesi davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira parasının tespiti ve muarazanın önlenmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalıya ait özel idare binasının 4.5.6. ve 7. Katlarında kiracı olduğunu 2009 yılı itibarıyla 4. Kat için 4925 TL, 5. Kat için 4925 TL, 6. Kat için 5022 TL, 7. Kat için 4683 TL kira ödediğini, TÜİK ÜFE oranı üzerinden artış yapılması gerekirken davalının kiraları %100 oranında artırdığını, yapılan artışın hak ve nesafet kurallarına aykırı olduğunu, belirterek muarazanın önlenmesi ile 2010 yılı kira bedelinin sözleşme hükümlerine göre tüfe oranı olan %7,5 oranında artırılmak suretiyle kira bedelinin 01/01/2010 tarihinden itibaren 4. kat için 5.295,00 TL, 5. kat için 5.295,00 TL,

6. kat için 5.399,00 TL, 7. kat için 5.035,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacının taşınmazları imzalanan sözleşmelere istinaden kiracı olarak kullandığını, yapılan piyasa araştırması sonucunda kira bedelinin her bir kat için ayrı ayrı 9520 TL olmasına karar verildiğini, taraflar arasında 1997 yılından bu yana devam eden uzun süreli bir kira ilişkisi bulunduğunu, kira bedellerinin emsallerine oranla düşük kaldığını, kira bedelinin hak ve nesafet kuralları çerçevesinde artırıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda bilirkişi raporunda endeks uygulaması sonucunda hesaplanan kira bedelleri doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilerek kira parasının kiralanan 4.kat için 5.328,36-TL, 5.kat için 5.328,36-TL, 6.kat için 5.479,00-TL ve 7.kat için 5.130,69-TL olarak tespitine ve taraflar arasındaki kira artışı konusunda çıkan muarazanın bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir.

Taraflar arasında. 4. ve 5. katlara ilişkin 01/01/1997 başlangıç tarihli 1 yıl süreli, 6. Kata ilişkin 21/05/2004 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli, 7. Kata ilişkin 05/03/1997 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmeleri konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Eldeki davada yeni dönem kira parasının hak ve nesafet uygulamasına göre belirlenmesi gerekmektedir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerce usulünce saptanmalı, davacı uzun süreden beri kiracı olduğundan uygun bir oranda hakkaniyet indirimi yapılmalı ve hak ve nesafet kurallarına göre kira parası takdir edilmelidir.

Mahkemece, kira bedelinin tespiti için taşınmazların mahallinde keşif yapılarak bilirkişi kurulundan rapor alınmış, 28/02/2011 tarihli bilirkişi raporunda bir önceki dönem ödenen kira üzerinden endeks uygulanması sonucunda tespit edilen kira paraları belirtilerek dosya arasında bulunan bir kısım emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmesine rağmen taşınmazların serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası hususunda bir tespit yapılmamıştır.

Bu sebeple yukarıda yapılan açıklamalar da dikkate alınarak davalı tarafından gösterilen emsal kira sözleşmeleri de değerlendirilmek suretiyle dava konusu taşınmazların yeni dönemde boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli tespit ettirilip, hak ve nefaset indirimi de değerlendirilerek sonucuna göre endeks artışından az olmamak kaydı ile kiranın belirlenmesine karar verilmesi gerekirken bu yapılmadan endeks uygulaması sonucunda belirlenen kira parasına hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.