Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/7195 K.2013/17411

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve tahliye davasına dair karar, davalılardan ... tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağının tahsili için tahliye istekli olarak yapılan icra takibine vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davalı kiracının itirazının iptali ile kiralananın tahliyesine, davalı kefil hakkındaki itirazın iptali isteğinin kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı kiracı ... tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davalının tahliye kararına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta göz önünde tutulmalıdır.

Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.

Olayımıza gelince; Davacı vekili 15/08/2012 tarihinde tahliye talepli olarak başlattığı icra takibinde ödenmeyen kira alacaklarının tahsilini istemiş, ödeme emri davalı kiracıya 31/08/2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı yasal süresi içerisinde takibe itiraz etmiştir. Ödeme emrinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 315. Maddesinde belirtilen yasal 30 günlük ödeme süresi verilmesine rağmen dava, yasal 30 günlük süre dolmadan 21/09/2012 tarihinde açılmıştır. Bu sebeple temerrüt olgusu henüz gerçekleşmeden kiralananın tahliyesine ilişkin açılan davada tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.

2-Davalının alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince;

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 18. maddesinde “aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay ödenmemesi halinde ödenmeyen aydan kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedellerinin muacceliyet kespedeceği” şeklindeki düzenleme ile muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte olup, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun kiralananın niteliğine ve kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir.Davalılar hakkında 15/08/2012 tarihinde başlatılan icra takibinde,

2012 yılı Mart ayına ilişkin 600 TL kira alacağı ile aylık 660 TL den ödenmeyen 2012 yılı 6.7.8.9.10.11.12.ve 2013 yılı 1.2.3.4.5. aylara ait kira alacaklarının tahsili istenmiştir. Mahkemece takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağı üzerinden değerlendirme yapılması gerekirken, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirası yönünden de itirazın iptaline karar verilmesi yeni yasal düzenleme karşısında doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.