Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/7968 K.2014/1048

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, alt kiracı tarafından, kendi kiralayanı ve taşınmazın ilk kiralayanı hakkında açılan kira sözleşmesinin süresinden önce sona ermesine neden olduklarından bahisle meydana gelen zararlarının tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece, ilk kiralayan davalılar .. Holding A.Ş. ve .. Turistik Tesisler Yapım İşletme ve .... A.Ş hakkındaki davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davacının kiralayanı olan .... Tasarımcılar Teks. San. ve Tic. A.Ş. hakkındaki davanın ise ilk kira sözleşmesinin sona ermesi halinde alt kira sözleşmesi de sona ereceğinden, davalının eylemi ile davacının kusuru arasında illiyet bağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, davalı ... Tasarımcılar Teks. San. ve Tic. A.Ş.nin 01/09/2008 tarihli kira sözleşmesi ile diğer davalılar ...Holding A.Ş. ve ... Turistik Tesisler Yapım İşletme ve .... A.Ş den kiraladığı Alış Veriş Merkezindeki 800 m2 lik alan içinde kalan 16 no'lu bağımsız bölümü 11.12.2009 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile müvekkiline kiraladığını ve kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin satışlarını Kiraya vereni ... Tasarımcılar Teks. San. ve Tic.

A.Ş'ye ait yazar kasa ve pos cihazlarıyla yapmak zorunda olduğunu, davalıların 16.04.2010 tarihinde ilk kira sözleşmesini karşılıklı olarak feshettiklerini ve davalının .... Tasarımcılar Teks. San. ve Tic.

A.Ş'nin kendisine ait yazar kasa ve pos cihazını da sökerek kiralananı tahliye ettiğini, kendisinin ticaret yapamaz hale geldiğini, sonrasında ise diğer davalıların ilk kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedilmesi nedeniyle alt kira sözleşmesinin de sona erdiğini taşınmazda işgalci olduğunun ve bu nedenle ecrimisil talep edileceğinin bildirilmesi üzerine kiralananın 01.06.2010 tarihinde tahliye ettiğini, kira sözleşmesinin 3 yıl süreceği inancıyla yapmış olduğu masrafların,

yoksun kalınan kâr ve işletme değerinde meydana gelen eksilme değeri olarak fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 10.000 TL nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Yargılama sırasında alacak kalemlerini ayrı ayrı belirterek, 15.10.2012 tarihli dava dilekçesini ıslah ederek kar kaybını 10.557,00 TL, Yatırım bedelini 9.568,00 TL işletme değerindeki eksilmeyi 2.500,00 TL, ödenmiş olan kira ve komisyon bedellerinin de 2500 TL olarak açıklayıp, bu miktarın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karara verilmesini istemiştir. Davalı ... Holding A.Ş. ve .. Turistik Tesisler Yapım İşletme ve ....

A.Ş vekili davacı ile aralarında kira sözleşmesi bulunmadığından davanın reddini istemiş, davalı ... Tasarımcılar Teks. San. ve Tic. A.Ş. davacının alt kiracı olduğunu, dava açmakta hakkı olmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, ilk kiralayan davalılar ...Holding A.Ş. ve .... Turistik Tesisler Yapım İşletme ve .... A.Ş hakkındaki davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davacının kiralayanı olan ....Tasarımcılar Teks. San. ve Tic. A.Ş. hakkındaki davanın ise ilk kira sözleşmesinin sona ermesi halinde alt kira sözleşmesi de sona ereceğinden, davalının eylemi ile davacınn kusuru arasında illiyet bağı bulunmadığından davanın reddine karar vermiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına ve davalılar ... Holding A.Ş. ve ... Turistik Tesisler Yapım İşletme ve .... A.Ş'nin, asıl (ilk) kira sözleşmesinin kasten kendisine zarar vermek kastıyla, sona erdirdiğini kanıtlayamamasına göre davacının, davalılar Maya Holding A.Ş. ve ...Turistik Tesisler Yapım İşletme ve .... A.Ş hakkındaki hükme yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davacının, kiraya vereni olan (ilk kiracı) davalı ... Tasarımcılar Teks. San. ve Tic. A.Ş. hakkındaki hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Kiralayanın, kiralanan şeyin maliki olması gerekmediği için, kiracı da kiraladığı şeyi tekrar kiralayabilir. Böyle bir kira sözleşmesine alt kira denir. Üçüncü kişiler arasındaki alt kira sözleşmesi, ilk kiralayana etki yapmaz. ilk kiracı, alt kiracıya, kendisinin sahip olduğundan daha geniş ya da değişik kullanma hakkı tanıyamaz. O hâlde kiracı, kiralanan şeyi, kendi hakkının devamı süresinden daha uzun zaman için alt kiracıya kiralayamaz. Kiranın sona ermesi ile kiralayan, alt kiracıyı da çıkarabilir.

Ancak, ilk kiracı (alt kiralayan) ve alt kiracı arasındaki ilişki yönünden ise; kiracının kiracısının (alt kiracının) muhatabı kiralananı kendisine kısmen veya tamamen kiraya veren ilk kiracıdır; çünkü ilk kiracı ikinci kiracının, kiraya verenidir. Bir kiralayan gibi ona karşı sorumlulukları ve hakları vardır. Bu cümleden olarak, ilk kiracı, alt kiracıya kiralanan şeyi kullanması için teslim etmekle; ikinci kiracı da kira parasını kendi kiralayanına (ilk kiracıya) ödemekle yükümlüdür. Zira alt kira, tamamen kira sözleşmesi hakkındaki hükümlere bağlı bulunmaktadır.

Buna göre alt kiracının kiraya vereni (ilk kiracı), alt kira sözleşmesi gereğince alt kiracıya, ayıba ve zapta karsı tekeffül, kiralananı kullanılmaya uygun bir şekilde bulundurma gibi borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır.

Somut olayda davalılar arasındaki asıl sözleşme 01.09.2008 başlangıç tarihli 3 yıl süreli olup, davacının kiraya vereni (ilk kiracı), asıl kira sözleşmesi süresi sona ermeden, 06.04.2010 tarihinde Asıl (ilk) kira sözleşmesini diğer davalı ilk kiralayan ile anlaşarak, karşılıklı olarak süresinden önce feshetmiştir.

Bu durumda, davalıların davacıya zarar verme kastıyla hareket ettikleri kanıtlanamamış olsa dahi, davalı ilk kiracı asıl sözleşmeyi süresinden önce feshederek, sözleşmenin süresinde önce sona ermesine neden olmuş ve alt kira sözleşmesinden kaynaklanan zapta karsı tekeffül, kiralananı kullanılmaya uygun bir şekilde bulundurma yükümlüklerini bu şekilde sözleşmeye uygun yerine getirmemiştir.

Bu nedenle alt kira sözleşmesinin süresinden önce sona ermesine neden olan davalı, davacı alt kiracının sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle uğradığı zararlardan sorumludur. Mahkemece davacının talep ettiği zarar kalemleri ayrı ayrı değerlendirilerek, talep edilebilecek zarar kalemleri ve miktarı belirlenerek, davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davalı .... Tasarımcılar Teks. San. ve Tic.

A.Ş. hakkında da davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.