Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/9106 K.2014/2166

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı sözleşmenin iptali ve alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından açılan, kira sözleşmesinin haklı nedenlerle feshedilmesi nedeniyle kiralanana yapılan masrafların tazmini istemidir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına, göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin hüküm altına alınan faydalı ve zorunlu imalat giderlerden sorumlu olacağı miktarın belirlenmesine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.07.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan, ekmek fırını ve unlu mamüller imalathanesi olarak kullanılması için davacıya kiralanmıştır.

Sözleşmenin özel şartlar 12 maddesinde Dükkanın fırınlı unlu mamuller imalatı ve satışı için gerekli baca ve işyeri açma ruhsatı için gerekli izin ve muvafakatlerin mal sahibi tarafından alınacağı ve kontrat bitimine kadar sorumluluğunun devam edeceği, sözleşmenin genel şartlar bölümü 16. maddesinde de, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve lüks masrafların bedelini kiralayandan isteyemeyeceği ve sözleşme bitiminde bunları kiralayana teslim etmek zorunda olacağı kararlaştırılmıştır.

Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek, fırın ve unlu mamuller satış ve imalathanesi olarak kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak davalının sözleşmenin özel hükümler 12. maddesine göre yükümlülüklerini yerine getirmediğini, kat maliklerinden gerekli izini alamadığını, aksine kat malikleri kurulunun fırın yapılmasına izin verilmemesine,

yapılan fırın bacasının yıkılması için belediyeye müracaat edilmesine karar verdiklerini, bu nedenle mağdur olduğunu ve sözleşmenin süresinden önce 04.03.2010 tarihinde feshedildiğini, belirterek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 20.000,00 TL zararının tazminini talep etmiş, 08.11.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile bilirkişi raporunda belirlenen imalat bedelleri olan 126.900,00 TL nin tahsilini talep etmiştir.

Dosya kapsamı itibariyle, henüz kiracılık süresi dolmadan davacı kiracının, kiralanan işyerini, davalının kat maliklerinden izin alamaması ve bu şekilde sözleşmenin 12. maddesince edimi yerine getirememesi, bunun sonucunda da Kat Malikleri Kurulu'nun Belediye'ye müracaatları sonrasında davacının fırıncılık (ekmek fırını) faaliyeti yapamayacağından faaliyetinin kısıtlanması ve ayrıca mevzuat çerçevesinde de kiralananda unlu mamüller imalat ve satış imkanı olmakla beraber ekmek fırını işletilmesinin de mümkün olmaması nedeniyle kiralananın anahtarını 04.03.2010 tarihinde davalı kiraya verene, yapılan imalatlarla teslim ettiği anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşmede zorunlu masrafların istemesine ilişkin bir hüküm bulunmadığından davalı kiralanana yaptığı zorunlu masrafları isteyebilir.

Öte yandan sözleşme sonunda faydalı masrafların bedelinin kiracı tarafından istenemeyeceği sözleşmenin 16. maddesinde düzenlenmiş ise de, taraflar arasındaki akdin süresinden önce sona erdirilmesinin davalının kat maliklerinden gerekli izinin alınamamasından da, kaynaklandığından davalı, davacının kiralanana yaptığı faydalı, kiralananda değer artışına sebep olacak ve kiraya veren tarafından benimsenerek kullanabilmesi mümkün olan masraflardan da sorumludur.

Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup, olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir.

Mahkemenin bu talep konusunda yaptırdığı bilirkişi incelemesi sonucu alınan 18.02.2011 tarihli bilirkişi raporunda, yapılan imalat bedellerinin lüks ve sökülüp götürülebilir imalatlar düşüldükten sonra 126.900 TL olacağı belirlenmiştir.

Bilirkişinin belirlediği masraflar fırın ve unlu mamüller imalat ve satış yeri olarak kullanılmak üzere yapılan imalat bedellerinin lüks masraflar düşüldükten sonra diğer faydalı ve zorunlu masraflar olduğu belirtilmiş, olup söz konusu masraflar kiralananın fırın ve unlu mamüller imalat ve satış yeri olarak kullanılmak amacıyla yapılan masrafların tamamına yöneliktir.

Ne var ki kiralananın unlu mamüller imalat ve satış yeri olarak kullanılmasına yasal engel yok ise de, ekmek fırını olarak kullanılamayacağı gerek Kat maliklerinin kararı ile gerekse de Beylikdüzü Belediyesinin 28.12.2011 tarihli yazısından anlaşılmaktadır.

Bu nedenle Kat Malikleri Kurulunca yıkılması için karar alınan fırın bacasının ve davalı tarafından kullanılması imkanı bulunmayan ekmek fırınlarının taşınmaza değer katan faydalı ve zorunlu masraf olarak kabulü yerinde değildir.

Bunun için mahkemece yeniden ek rapor yahut gerektiğinde yeni bir uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulundan, rapor alınarak, davacının sırf ekmek fırını olarak kullanılmak üzere yaptığı imalatların kiralananın yasal mevzuat gereğince ekmek fırını olarak kullanılması imkanı bulunmadığından,

kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatlardan fırın olarak kullanılmasına yönelik yapılan imalatların çıkarılması sonucunda bilirkişi aracılığı ile belirlenecek miktara hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde talebin tamamının kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.