Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/10837 K.2014/12284

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Kiracı tarafından kiraya verene karşı açılan asıl dava, faydalı masraf alacağının tahsili, kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılan karşı dava ise kira alacağının tahsili istemine ilişkindir.Mahkemece asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı – karşı davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, taraflar arasındaki 01. 01.2001 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya ait beş adet harabe halindeki dükkanın davacı tarafından kiralandığını, bu dükkanlar kiralanırken yalnızca kenar beton direkleri ile dükkanlar arasında orta duvarların mevcut olduğunu, yapılan kira sözleşmesi ile kiracı tarafından orta duvarların yıkılıp, beş dükkanın tek bir dükkan haline getirileceği, çatı yapılacağı, duvar ve tavan kısımlarının yapılacağı, kısaca yeniden bir bina haline getirileceğinin öngörüldüğünü,

davacı kiracının beş adet dükkanı birbirine bağlayan orta duvarları yıktıktan sonra tek dükkan haline getirdiği binanın, bütün duvarlarını yeniden ördüğünü, dört adet beton direk diktirdiğini, çatı, asma tavan yaptırdığını, taban kısmına hasır beton döktürdüğünü, lambiri döşettiğini, bütün pencere ve kapıları taktırdığını, pencerelerin önüne demir korkuluk yaptırdığını, ön kaldırım ve plakajları da yaptırarak yeniden bir bina inşa ettiğini ve bu binayı cafe - bilardo salonu olarak kullandığını,davalının , davacıyı 2008 yılında mahkeme kararı ile tahliye ettirdiğini, yapılan bu masrafların bedelinin davalı tarafından ödenmediğini,

her ne kadar kira sözleşmesi ile müvekkiline malzemeleri söküp alma hakkı tanınmış ise de imalatların binanın mütemmim cüzü haline geldiğinden sökülüp alınmasının mümkün olmadığını, ayrıca davalının dava tarihinden yaklaşık yirmi gün önce de binanın arka duvarını yıktığını, pencere ve demir korkulukları söktüğünü, bu nedenle fiilen de müvekkilinin söküp alma hakkını ortadan kaldırdığını belirterek fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydıyla müvekkilinin yaptırmış olduğu inşaat ve malzemelerin değeri olarak 15.000 TL'nin davalıdan tahsiline,bu taleplerinin reddi halinde ise taraflarına müvekkilinin yaptırmış olduğu çatı,

taktırmış olduğu kapı, pencere, asma tavan, lambiri, demir korkuluk, yaptırmış olduğu beton direkler, ördürmüş olduğu duvarlar, döktürmüş olduğu hasır beton, yaptırmış olduğu ön kaldırım ve plakajlar için söküp alma hakkı tanınmasına karar verilmesini talep etmiştir.Davalı-kiraya veren vekili cevap dilekçesinde özetle, Alaçam Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2006 /362 E-2006 /500 K sayılı Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşen ilamına göre kiracılık sıfatının davacıya değil Selim Osma 'ya ait olduğunu, 2006 /363 Esas sayılı davada da dava dışı S....

O....'nın 1999 yılından beri kiracı olduğunu belirttiğini, Selim ile imzalanan sözleşmeye göre masrafların istenemeyeceğini belirterek, davanın öncelikle husumet yönünden ve esastan reddini savunmuştur.Davalı – kiraya veren , karşı dava dilekçesinde özetle;

davacının müvekkilinin dükkanında durduğu ve aylık kiraların ödenmemeye başlandığı 2006 yılı Ocak ayından, mecurun tahliye edildiği 26/10/2007 tarihine kadar kira alacakları doğduğunu, Alaçam Sulh Hukuk Mahkemesi'nin kira alacağı ve tahliyeye ilişkin 2006/362 Esas sayılı kesinleşen ilamında hüküm altına alınan aylık 225,00 TL kira alacağından 22 aylık toplam 4.950,00 TL kira alacağının muaccel hale geldikleri aylar itibariyle hesaplanacak kademeli yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsilde tekerrüre esas olmamak üzere tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili karşı davanın reddini savunmuştur.

1-) Davalı- karşı davacı vekilinin asıl davaya yönelik temyiz itirazları incelendiğinde;

Taraflar arasında 01.01.2001 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar davalı- kiraya veren tarafından kiracının davacı değil, davacının kardeşi olduğu anlaşılan dava dışı S.... O.... olduğu ileri sürülerek S..

O...'ya karşı açılan kira alacağı ve tahliyeye ilişkin Yargıtay incelemesinden de geçerek kesinleşen mahkeme ilamlarına dayanılmış ise de davacının dayandığı 01.01.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmemiş olması ve bu sözleşmenin usulüne uygun olarak fesih ya da iptal edildiğinin ispatlanmamış olması nedeniyle geçerli bir sözleşme olduğu kabul edilerek mahkemenin bu sözleşmeye göre değerlendirme yapmış olmasında bir usulsüzlük yoktur.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 5. maddesine göre beş dükkanın orta duvarları yıkılarak tek dükkan haline getirileceği, orta duvarları kaldırılan binanın yıkılması halinde kiracının zararı ödeyeceği,beş dükkanın üst kısmına kiracı tarafından çatı yapılacağı, ayrıca kiracının duvar ve tavan kısımlarını sıvayıp boyayacağı, masrafların kiracıya ait olacağı,bu harcamalardan dolayı kiraya verenden ve mülk sahiplerinden hiçbir şey talep etmeyeceği,dükkanlara takılacak kapı ve pencerenin kiracıya ait olacağı,tahliye edilirken kiracı tarafından söküleceği kararlaştırılmıştır.

Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Mahkemece hüküme esas alınan bilirkişi raporunda çatı, plastik oluk, yedi adet pencere, yedi adet mermer denizlik, bir adet dış kapı, yedi adet ferforje demiri, şap beton ,kartonpier asma tavan kalemlerinden oluşan imalatların yapım tarihi olan 2000 yılı itibariyle değerinin 8904, 30 TL , dava tarihi itibariyle değerinin 17346,08 TL edeceği bildirilmiş, mahkemece dava tarihindeki değere göre karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin masraflara ilişkin beş inci maddesine göre bir kısım masrafların istenemeyeceği düzenlenmiştir. Öte yandan kural olarak faydalı ve zorunlu masrafların imal tarihindeki değeri belirlenip yıpranma payı düşülerek tahsil edilmesi gerekir.

Bu durumda öncelikle sözleşmenin beşinci maddesi çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak istenemeyecek imalatların tesbiti ve bu madde kapsamında kalmayan imalatlar yönünden ise faydalı ve zorunlu masraf olup olmadığı, bu masraflar nedeniyle kiraya verenin zenginleşip zenginleşmediği üzerinde durularak kiracının talep edebileceği imalatların belirlenmesi, bu imalatların imal tarihindeki değerleri belirlenerek yıpranma payı düşüldükten sonra tahsiline karar verilmesi gerekir.

Yazılı şekilde sözleşmenin beşinci maddesi gözardı edilerek ve imalatların dava tarihi itibariyle belirlenen değeri esas alınarak karar verilmesi doğru olmamıştır.

2-)Davalı-karşı davacının karşı davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince ; davalı- karşı davacı, tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla 2006 yılının ocak ayından itibaren tahliye kararının infaz edildiği 26.10.2007 tarihine kadar ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini istemiştir.

Her ne kadar mahkemece aynı konuda 2006/362 esas-500 karar sayılı davada karar verildiği gerekçesiyle karşı davanın reddine karar verilmişse de 2006 /362 esas sayılı davada 2006 yılının ocak ayından itibaren eylül ayı dahil toplam 9 aylık kira alacağının talep edildiği ve mahkemece bu aylar yönünden karar verildiği, karşı davacının ise 26.10. 2007 tarihine kadarki kiralar yönünden talepte bulunduğu görülmektedir.

Bu durumda mahkemenin 2006/362 Esas sayılı davaya konu edilmeyen 2006 yılının ekim ayından itibaren tahliye tarihine kadarki kira alacağı ile ilgili bir değerlendirme yaparak karar vermesi gerekirken yazılı gerekçeyle karşı davanın reddine karar verilmiş olması da hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.