Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11052 K.2015/8445

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalının halen ödediği aylık 2.875 TL kira bedelinin 01/06/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 5.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, hak ve nesafet uygulamasına göre aylık 4.320 TL kira bedeline hükmedilmiştir.

Kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında kira parasının "hak ve nesafete uygun" seviyede takdiri ile "sınırlı artış" öngörülmektedir.

O nedenle kira parasının tespiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Olayımıza gelince;taraflar arasında düzenlenen 1.06.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine göre mahkemece hak ve nesafet kurallarına göre kira parasının belirlenmesi yerindedir.Ancak davacı tarafından, 13/06/2013 başlangıç tarihli, üç yıl süreli, aylık net 5.000 TL bedelli ve 01/02/2012 başlangıç tarihli, iki yıl süreli, aylık net 5.000 TL bedelli iki sözleşme emsal olarak sunulmuştur.

Yine dosyada, 15/07/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli, aylık net 4.000 TL bedelli sözleşme bulunmaktadır.

Bilirkişi raporunda, 13/06/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesine konu taşınmazın, dava konusu taşınmazın 5-6 dükkan yukarısında kaldığı, dava konusu yerle aynı cadde üzerinde bulunmakta olup genel itibariyle yapının planının benzerlik gösterdiği, alan ve hacim olarak aynı benzerliklere sahip olduğu, 15/07/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesine konu taşınmazın emsal sayılabilecek vasıf ve teknik özelliklere sahip olduğu, belirtilmiş ve davaya konu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde 01/06/2014 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin net 3.750 TL olacağı

bildirilmiştir. Bilirkişi raporunda, dosyaya sunulan bazı emsallerin benzer özellikler gösterdiği belirtilmiş olup emsallerin altında bir kira bedelinin belirlenmesinin nedeni somut gerekçelerle açıklanmamıştır. Bu durumda bilirkişi raporu hükme esas alınamaz.

Mahkemece, yerinde yeniden keşif yapılarak tarafların dosyaya sunmuş oldukları emsal sözleşmeler ile bilirkişilerce re'sen yapılacak emsal araştırması sonucu kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilimsel ölçülere dayalı ve gerekçeli, Yargıtay denetimine elverişli bir şekilde belirlenerek,davalının eski kiracı olduğu da gözetilerek bilirkişilerce belirlenen rakam üzerinden hakim tarafından makul bir hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Bu nedenle yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.