Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/12499 K.2014/13329

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, aylık kira bedelinin hak ve nesafete göre yıllık net 190.000 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.05.2013 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin ÜFE oranında artırılarak yıllık brüt 169.815,04 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince:

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davaya konu taşınmazın kiralandığı 01.05.1993 yılından itibaren kira bedelinde artış yapılmadığını, yıllık net 131.550,34 TL ödendiğini, ülkenin ekonomik koşulları ve kiralananın özellikleri nazara alındığında son ödenen kira bedelinin yetersiz kaldığını, bu nedenle kira bedelinin 01.05.2013 den itibaren yıllık net 190.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ,davanın süresinde açılmadığını,1993 yılından bu yana ekonomik hayatta ve enflasyon,ÜFE/TÜFE oranlarında artış olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi, 01.05.1993 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem 01.05.2013 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK'nun 344.maddesinde kira tespitinin hangi oranda ve hangi süerelerde yapılacağına ilişkin düzenleme yapılmış ise de 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesi uyarınca " Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344,346 ve 354 üncü maddeleri 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.

Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı" düzenlenmiştir.

Bu durumda, hak ve nesafet esaslarına göre yıllık kira tespit edilecektir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen ve kararda dayanılan 01.05.1993 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira parasının yıllık ödeneceği kararlaştırılmış olup, artış şartı düzenlenmemiştir. Bu durumda Mahkemece,yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda hak ve nesafet ilkelerine göre yıllık kira bedelinin tespiti gerekirken hatalı gerekçe ile ÜFE oranında artış yapılarak kira bedelinin tespiti doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.