Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/13439 K.2015/3372

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak nitelik itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, yeni iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde , müvekkili şirketin İstanbul, F..., A..- İ... Mah, M..

K...Cad. adresinde bulunan ... ada, .. parsel sayılı taşınmazı tadilat yaparak otel olarak işletmek amacıyla satın aldığını, davalının bu taşınmazda zemin, asma, 1. katlar ile teras katının bir bölümünde eski maliklerle akdettiği kira sözleşmesiyle kiracı olduğunu, davalıya TBK'nun 351.maddesine uygun olarak yasal süresi içinde taşınmazın ihtiyaç nedeniyle satın alındığının ve kiralananı 6 ay içinde tahliye ederek tesliminin bildirildiğini, ihtarnamenin kiracıya 08/11/2012 tarihinde tebliğ edildiğini, aradan 6 ay geçmiş olmasına rağmen,

davalının kiralananı tahliye etmediğini belirterek müvekkilinin ihtiyacı için kullanmak amacıyla satın aldığı kiralananın kira sözleşmesinin sona erdirilmesiyle tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili,ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, restaurant olarak kullanılan mecurun davacı tarafından otel ihtiyacına binaen kullanılmasının mümkün olmadığını,davacının elektronik ve dış ticaret işleriyle iştigal etmek üzere kurulduğunu ve faaliyete geçtiğini, daha sonra iştigal sahasına otel işletmeciliğini de dahil ettiğini, bu hali ile ihtiyaç iddiasının ek iş mahiyetinde olduğunu ve ihtiyacın zaruri olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacı şirketin çalışma konusu içerisinde otel işletmeciliğinin olmadığı,davacının faaliyet gösterdiği bir işi bulunduğu, ikinci bir iş yapma isteğinin 6570 sayılı yasanın tarif ettiği anlamda zorunlu ihtiyaç kapsamı içerisinde düşünülemeyeceği ve davaya konu taşınmaza davacının zorunlu ihtiyacının olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Olayımıza gelince;Davalı şirket 01.03.1991 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda kiracıdır.Kira süresi 01.03.2001 tarihli ek sözleşme ile 10 yıl 8 ay süre ile uzatılmış ,23.12.2011 tarihli ek protokolle de 31.12.2011 tarihinden itibaren 10 yıl olarak belirlenmiştir. Davacı K..

A.. kiralanan taşınmazın tamamını 09.10.2012 tarihinde satın alarak kiraya verenin halefi olmuştur.Davacı şirket ,dava konusu taşınmaza tadilat yaparak otel olarak işletmek üzere ihtiyaçları bulunduğunu iddia etmiştir.İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Her ne kadar yeni malik şirketin 07.09.2012 tarihinde tescil edilen şirket ana sözleşmesinde yer alan çalışma konusu içinde otel işletmeciliği bulunmasa da 30.01.2013 tarihli şirket genel kurul kararı ile şirket esas sözleşmesinin amaç ve kapsam başlıklı 3. maddesi tadil edilerek “Turizme yönelik otel, motel, bar. pansiyon. kamping, tatil köyleri, apart oteller,yeme, içme tesisleri, eğlence yerleri kurmak, işletmek, işletmeye vermek, bu yerleri satın almak, satmak, kiralamak,

kiraya vermek” ibareleri eklenmek suretiyle otel işletmeciliği de çalışma konusu içine dahil edilmiş ve 20.02.2013 tarihli ticaret sicil gazetesinde ilan edilmiştir.Bu nedenle mahkemece davacı şirketin çalışma konusu içerisinde otel işletmeciliğinin bulunmadığının kabul edilerek hüküm kurulması hatalı olmuştur.Öte yandan ikinci iş yapma isteği işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmeye engel değildir.Kiralanan taşınmazın davalı tarafından fast food lokantası olarak kullanıldığı mahallinde yapılan keşif ile belirlenmiş 14.04.2014 tarihli bilirkişi raporunda davacı şirketin otelin niteliği konusunda beyanda bulunmadığı,

bu nedenle tek yıldızlı bir otelin yapısal gereksinimleri ile fiili durumu karşılaştırılarak ana taşınmazın tek yıldızlı otele dönüştürülebilmesinin mümkün olabileceği belirtilmiştir.Davacı otelin niteliğine ilişkin beyanda bulunmamıştır.

Bu nedenle öncelikle davacı vekiline tadilat neticesinde oluşturacakları otelin niteliği konusunda açıklama yapma imkanı sağlanmalı ve yapılmak istenen tadilatın esaslı tadilat olup olmadığı araştırılmalıdır.Mahkemece kiralanan taşınmazın esaslı tadilat yapılmaksızın otel olarak kullanılıp kullanılamayacağı hususu üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru değildir.