Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/13776 K.2015/10815

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı istirdat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan kira parasına karşılık verilen çeklerin iadesi,iade mümkün olmazsa çek bedelleri toplamı 70.092 TL'nin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, A. TA.Ş Yalıkavak Şubesine ait ... numaralı ve 05.03.2012 keşide tarihli 35.046,00 TL bedelli çekin, A. TAŞ. Y. Şubesine ait ... numaralı 05.06.2012 keşide tarihli 20.000,00 TL bedelli çekin ve T. F.K. B. A.Ş. L. S. Şubesine ait .. numaralı ve 05.06.2012 keşide tarihli 15.046,00 TL bedelli çekin davacıya iadesine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında 21.10.2011 tarihli sözleşme ile L. metro istasyonu içindeki .. çarşı pazar AVM'den dükkan kiralanarak kiracılık ilişkisinin kurulduğunu, davacının bu yerde Restoran işleteceğini düşündüğünü, davalının kiralamayı proje üzerinden yaptığını, davacının ilk üç aylık kira bedeline mahsuben verdiği 30.1.2012 tarih ve 35.046 TL bedelli çeki AVM'nin açılış tarihi olan 01.12.2012'de taahhütlerini yerine getirmeyen davalının davacıya iade ettiğini, davalının taahhütlerini yenilemesi üzerine davacının 2012 3-4 ve 5.ay kiralarına mahsuben 05.03.2012 tarihli ve 35.046 TL bedelli,

2012 6-7 ve 8.ay kiralarına mahsuben 05.06.2012 tarihli 20.000 TL ve 15.046 TL bedelli çekleri avans olarak davalıya verdiğini,kiralananı hazır etmeyen davalının AVM nin açılışını süresinde yapmamakla birlikte teknik yükümlülüklerini de yerine getirmediğini bu hususların İstanbul 23. SHM'nin 2012/16 d.iş sayılı dosyasında tespit edildiğini, yükümlülüklerini yerine getirmeyen davalının temerrüdü nedeniyle davacının kira ödeme borcunun doğmadığını,

davalı sözleşmede belirtilen tarihte AVM'nin açılışını yapamadığı gibi AVM'deki dükkanların %60-70 inden fazlasının boş olduğunu,AVM nin halen faaliyete geçemediğini belirterek çeklerin ödenmesinin ve tahsile koyulmasının engellenmesi amacıyla ihtiyati tedbir kararı verilmek suretiyle çekler hakkında ödeme yasağına karar verilmesi gerektiğini belirterek A.TAŞ Yalıkavak Şubesine ait .. numaralı ve 05.03.2012 keşide tarihli 35.046 TL bedelli, A. TAŞ Y.

Şubesine ait ... numaralı 05.06.2012 keşide tarihli 20.000 TL bedelli ve T. F. K. B. A.Ş. L. S. Şubesine ait .. numaralı ve 05.06.2012 keşide tarihli 15.046 TL bedelli çeklerin davacıya iadesine,çeklerin iadesi mümkün olmaması halinde ise tüm sair talep ve tazmin haklarının saklı kalmak kaydıyla çek bedelleri olan 70.092 TL'nin ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, cevap dilekçesinde, davacının kiralamadan sonra verdiği ilk çekin davacının mali sebeplerle dükkanı açamayacağını belirtip istemesi üzerine davacıya iade edildiğini, daha sonra davacının 2 çek daha verdiğini ancak davalının bu çekleri işleme koymadığını, davacı tarafça çeklerin ödenmediğini, kiralananın bulunduğu AVM nin 1.12.2012 de açıldığını ve teknik alt yapının kurulduğunu, davacının dekorasyonu haksız yere tamamlamadığını ve kiralanan dükkanı açmadığını, davacının sözleşmeyi feshetmediği halde kiraları da ödemediğini,

davacının kendi keyfi davranışları neticesi zarara uğramış olabileceğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece, davalının başka bir mahkemede açmış olduğu davada davacının tüm iddialarını kabul etmiş olup kiralananın restaurant olarak kiralaması sebebiyle havalandırmanın, yeterli elektrik enerjisinin olmaması ve koku oluşması sebebiyle bu ortamda restaurant işletilemeyeceği ve ayrıca davacının kiralananı kullanmaya başlamadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, çeklerin iadesine karar verilmiştir.

Taraflar arasında L. metro istasyonu içindeki .. çarşı pazar AVM de Restoran olarak kullanılmak üzere işyeri kiralanmasına ilişkin 21.10.2011 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1.1.3. maddesinde, kira başlangıç tarihinin 01.12.2011, bitiş tarihinin 1.7.2016 olduğu, sözleşmenin 1.1.2. maddesinde kiraya veren T. Y.

AŞ'nin açılış tarihine kadar alışveriş merkezini açamaması halinde kiracı tarafından ödenen kira bedellerinin gelecek dönem kira bedeline sayılacağı, kiracının bu tarihe kadar bağımsız bölümü işletmeye başlamaması halinde ise, kira sözleşmesinin devam edecek olup kiracının kira bedellerinden sorumlu olacağı, bunun yanı sıra kiracının bağımsız bölümü işletmeye başlamadığı süreye tekabül eden kira miktarı kadar cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Davalı, kiralananın bulunduğu alışveriş merkezinin alt yapısının tamamlanarak sözleşme başlangıç tarihi olan 01.12.2011 tarihinde açılışının yapılıp faaliyete geçtiğini iddia etmektedir. Bu konuda davalı tarafından İstanbul 18. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/20 D.

İş sayılı dosyasında yaptırılan tespit sonucu düzenlenen 20.3.2012 tarihli bilirkişi raporunda “havalandırma ve klima tesisatının kurulu olduğu, alıveriş merkezinin faaliyette olduğu belirtilerek fotoğrafları dosyaya sunulmuştur. Öte yandan davacı kiracı ve diğer kiracıların birlikte İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012 /16 D. İş sayılı dosyasında yaptırdıkları tespitte ise, teslim edilen kiralananlarda yapılmayan eksiklikler belirlenmiştir.

Alışveriş merkezinde eksikliklerin tespit edilmesi alışveriş merkezinin açılmadığı anlamına gelmez. Zaten davacının da alışveriş merkezinin açılışına itirazı olmayıp, açılan alışveriş merkezinde eksikliklerin olduğunu, tam olarak faaliyete geçmediğini, bu nedenle kira bedeli istenemeyeceğini savunmaktadır.

Kiralananda eksikliklerin tespit edilmesi halinde davalı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305 ve 306. ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 ve 250 . ) maddeleri gereği sözleşmenin feshi ya da kira bedelinden indirim isteme hakkı bulunmaktadır. Davacının ise bu konularda bir dava açmadığı anlaşılmaktadır.

Davacı kiralananda faaliyete başlamadığını ileri sürmekte ise de, kira sözleşmesinin imzalanması ile kiralanan yerin davacı kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Davacı da kiralananın kendisine teslim edilmediğini savunmamış, AVM'deki eksiklikler nedeniyle Restoranı açmadığını ifade etmiştir. AVM 01.12.2011 tarihinde açılmıştır. Bu durumda kira ödeme yükümlülüğü 01.12.2011 tarihi itibariyle başladığının kabulü gerekir.

Davacı 2012 3-4 ve 5.ay kiralarına mahsuben 5.3.2012 tarihli ve 35.046 TL bedelli, 2012 6-7 ve 8.ay kiralarına mahsuben 05.06.2012 tarihli 20.000 TL ve 15.046 TL bedelli çekleri avans olarak davalıya verdiğini, kiralanandaki ayıplar nedeniyle kiralananı kullanmadığından bu çeklerin iadesini talep etmek ise de,davacı kiracı kendisine tanınan seçimlik haklarından hiçbirisini kullanmamış,sözleşmeyi feshetmemiş,kira indirimi davası açmamış, kiralanan taşınmazı tahliye ettiğine ilişkin yazılı belge de sunmamıştır.

Bu durumda kira paralarından kiracı sorumludur.

Ayrıca, davalı kiralayan dava konusu yeri dava dışı İ.. AŞ.den kiralamış olup, davalı T. Y. San. ve Tic. A.Ş. ile dava dışı İ. A.Ş. arasında görülen dava, dosyamız davalısının kiracılığının devam ettiğinin tespiti istemli olup,aralarındaki sözleşme feshedilmemiştir. Bu durumda O davada T. Y. San. ve Tic. A.Ş.'nin, davacı H.. B.. ile benzer iddialarda bulunmasının mahkemece iş bu davada davanın kabulü gerekçesi yapılması doğru değildir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken hatalı gerekçe ile istemin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.