Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/14119 K.2015/10706

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiraya veren tarafından kira alacağının tahsili amacıyla yapılan takip nedeniyle borçlu olunmadığının tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delilere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince. Davacı ile Lüleburgaz Kaymakamlığı arasında, 2886 Sayılı Yasa hükümlerine göre düzenlenen 23.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeye konu mesire yeri ilk yıl 3.050-TL, takip eden yıllar DİE’nin ÜFE oranında artış yapılmak suretiyle üçer aylık dönemler halinde ödenmek üzere davalıya kiraya verilmiştir.

Sözleşmenin 3. maddesinde "vadesinde ödenmeyen kira bedellerine 6183 S.Y. nın 51.madddesi gereği gecikme zammı uygulanır.’’, 11.maddesinde ‘’kira bedellerinin süresinde ödenmemesi dahil kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kesin teminat irat kaydedilir ve son bir yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir.’’ 14.maddesinde ise "kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmez ise geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza itirazsız olarak ödenir.” hükümlerine yer verilmiştir.

Davalı vekili 20.10.2010 tarihinde başlattığı icra takibinde aylık 1.013-TL den 2009 yılı Haziran ve Eylül ayları kirası ile aylık 1.079-TL den Aralık/2009 ve Mart/2010 ayları kira bedelleri ile 960,73-TL gecikme zammı, 2.115,13-TL sözleşmeden doğan cezai şart alacağı ve 4.316,60-TL sözleşmeden doğan tazminat alacağı olmak üzere toplam 11.576,76-TL nin tahsilini istemiştir.

Davacı dava dilekçesinde; dava konusu hastane içerisindeki mesire yerini büfe olarak işletmek üzere kiraladığını ancak 13.3.2009 tarihinden itibaren hastanenin ve kiralanan büfenin kapalı olduğunu, bu durumun Sağlık Bakanlığı ve Devlet Hastanesinin Mayıs/2010 tarihli ihtarları ile sabit olduğunu bildirmiş, yargılama sırasında 31.12.2008 tarihinde işyerinin, hastanenin kapatılması sonucu iş yapılamaması nedeniyle kapatıldığını beyan etmiştir.

Davalı vekili ise; kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle davacının sözleşmenin feshine neden olduğunu, 07.07.2010 tarihli Yer Teslim Tutanağı ile de sözleşmenin feshedildiğinden taşınmazın teslim edildiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece dava konusu taşınmazın 07.07.2010 tarihinde tahliye edildiği, davacının taşınmazı daha önce tahliye ettiğine ilişkin herhangi bir yazılı delil ve belge gösteremediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Sözleşmenin feshi durumunda davacının tazminat ve cezai şart ile sorumlu tutulabilmesi için öncelikle feshin davacı idare yönünden haklı nedene dayanıyor olması gerekir. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315.maddesinde (818 sayılı BK.nun 260.maddesi) düzenlenmiştir.

Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması halinde kiraya verene temerrüt nedeniyle tahliye davası açma imkanını sağlar. Sözleşme ile geç ödeme halinde kiraya verene tek yanlı olarak akdi feshetme yetkisi verilmiş olsa bile bu düzenleme TBK.nun 315.maddesine aykırı olduğundan kiraya veren tek yanlı olarak akdi feshedemez.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu itibarla davalı yanın tek yanlı ve geçersiz olan akdi feshetmesine dayalı olarak davacıdan tazminat ve cezai şart istenemez.

Bu durumda; davalı idare tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile sözleşmenin 3. maddesi gereği gecikme zammının tahsilini istemekte haklı olup sözleşmenin 11. ve 14. maddeleri gereği cezai şart ve tazminat isteminde bulunamayacağından, Mahkemece yasal düzenlemenin dışına çıkılmak suretiyle istemin tümden reddedilmesine karar verilmesi doğru değildir.

Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.