Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/1554 K.2014/2853

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak, davanın niteliği itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, yıllık 140.000 Euro olan kira parasının 01.01.2011 tarihinden itibaren aylık 50.000 Euro + KDV olarak tespitine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile kira parasının 01.01.2011 tarihinden itibaren yıllık 200.000 Euro + KDV ( aylık 16.666 Euro) tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kira parası 140.000 Euro olarak olarak belirlenmiş, sözleşmede kira artış şartı düzenlenmemiştir. Sözleşme konusu kiralananın davacı şirket tarafından 07.04.2010 tarihinde kiraya veren T.C Ziraat Bankası Personel Vakfı'ndan satın alınmasından sonra, davacı 09.11.2010 tarihinde keşide ve 13.11.2010 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile aylık kira parasının 01.01.2011 tarihinden itibaren 50.000 Euro+KDV olarak ödenmesini talep etmiş, peşi sıra da halen ödenen kira parasının düşük kaldığından söz ederek aynı istemle işbu davayı açmıştır.

Mahkemece talep edilen dönem kira parasının tespiti yönünden yapılan araştırmada üç kez bilirkişi raporu almıştır. Bunlardan 22.10.2011 tarihli ilk bilirkişi raporunda otel olarak kiralanan taşınmazın özellikleri, çevre koşulları nazara alınarak yıllık kira parası 400.000 Euro olarak belirlenmiş ise de, bu raporda emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmemiştir.

13.06.2012 tarihli ikinci bilirkişi raporunda ağırlıklı olarak turizm bilirkişisinin görüşlerinden hareketle otelin elde edebileceği kazanç durumu itibariyle aylık kira parasının 175-200.000 Euro olabileceği belirlenmiştir. Bu rapora bilirkişi kurulunda yer alan inşaat bilirkişisi ve mali müşavir bilirkişi kira parasının 300-400.000 Euro olabileceği yönünden muhalif kalmışlardır.

12.06.2013 tarihli üçüncü bilirkişi raporunda ise, taşınmazın değerine göre yıllık kira parasının 380.000 Euro olabileceği saptanmıştır. Görüldüğü üzere ilk bilirkişi raporu emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmeden eksik ve soyut bir inceleme ile sonuca ulaşmaya çalışmıştır. Diğer bilirkişi raporları ise, kira parasının belirlenmesi konusunda çok daha farklı yaklaşımlarla talep konusu dönem için kira parasını saptamışlardır.

Anılan bilirkişi raporları hüküm kurmaya elverişli ve Yargıtay denetimine uygun değildir. Mahkeme ise, sözleşme konusu taşınmazın, konumu, güncelliği, kullanılan malzemelerin 2001 tarihli ve eski olması, müşteri profili , dövizdeki artış oranı, davalının eski kiracı olması itibariyle kira parasını 01.01.2011 tarihinden itibaren yıllık 200.000 Euro + KDV olarak tespit etmiştir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yerinde yeniden keşif yapılmak suretiyle rayiç kira araştırılarak, 18.11.1964 gün ve 2 / 4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre “ hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasını belirlemektir.

Bunun için tarafların tüm delilleri ve sunulan emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak, bilirkişi marifeti ile kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli,

mahkemece bu kira parası göz önüne alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yerinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporları çerçevesinde hak ve nesafete göre yıllık kira parasının 200.000 Euro + KDV olarak tespitine karar verilmiş ise de, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde bir araştırma yapılmadan eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir