Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/2734 K.2014/12620

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin 15.04.2011 tarihinden başlayan dönem için net 1100 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece ÜFE oranında artış uygulamasına göre kira bedelinin 480,35 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece verilen 10.05.2012 tarihli ilk kararda, endeks uygulanmak suretiyle kira bedelinin 480,35 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2012/17005 Esas, 2013/21857 Karar sayılı ilamı ile; "... mahkemece; davalı ile davacının kiralananı satın aldığı önceki malik arasındaki kira ilişkisinin 1998 tarihli kira sözleşmesine dayandığı göz önüne alınarak, ilk kira sözleşmesinin davaya dayanak yapılan 15.04.2009 tarihli son kira sözleşmesi ile ayrı şartları içerip içermediği, dolayısıyla son kira sözleşmesinin ilk kira sözleşmesinin devamı mahiyetinde olup olmadığı belirlenerek yeni dönemin kira parası;

son sözleşmenin serbest iradeyle yapılmış, ilk sözleşmeden ayrı şartları içeren, rayiç ve emsale uygun, hak ve nasafeti yansıtan bir sözleşme olduğu saptandığında TEFE artış oranı yansıtılmak suretiyle, aksi takdirde ise hak ve nasafete göre kira parası saptanmalıdır..." gerekçeleriyle bozulması sonrasında alınan bilirkişi raporunda, 2009 yılında yapılan ve 400 TL’lik kira bedelinin rayiç kira bedelinden düşük olduğu tespit edilmesine rağmen endeks uygulanmak suretiyle kira bedelinin 480,35 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nasafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nasafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru değildir. Öte yandan hak ve nasafet ilkesine göre belirlenen kira parasının ekonomik kıstaslar uyarınca hesaplanan kira parasından daha düşük olmaması gerekir.

Mahkemece bozma sonrası alınan bilirkişi raporunda 2009 yılında yapılan sözleşmedeki kira bedelinin rayicin altında olduğu açıkça belirtildiği halde, 1998 tarihli sözleşmede yıllık kira bedeli belirlendiği 2009 yılında yapılan sözleşmede ise kira bedelinin aylık belirlendiğine dayanılarak, 2009 yılında yapılan sözleşmenin yeni bir sözleşme olduğundan bahisle endeks uygulanarak hüküm tesisi doğru değildir. Bu durumda Mahkemece yeniden bilirkişi raporu alınarak emsallere ve hak ve nesafete göre kira parasının tespiti yerine endeks uygulanarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olamadığından hükmün bozulması gerekmiştir.