Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/2952 K.2015/3447

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan yoksun kalınan kârdan kaynaklanan zarar nedeniyle fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere 25.000 TL tazminat ile otele yapılan faydalı masraflardan dolayı fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak üzere 75.000 TL alacağın tahsili talep edilmiş, bilirkişi raporu doğrultusunda toplam talebini 980.587,68 TL olarak ıslah etmiştir. Mahkemece, talebin kısmen kabulü ile fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi üzerine davacı ve davalı vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı vekili, dava dilekçesinde özetle.

Davacı şirket ile davalı arasında düzenlenen 01.05.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya ait otelin kiralandığını, bu sözleşmenin özel şartlar 8. maddesinde otelin yanında bulunan petrol istasyonu ve lokantanın kira sözleşmesinin 01.10.2010 tarihinde biteceğini bu tarihten itibaren petrol istasyonunun aylık 1250 EURO, restaurantın aylık 250 EURO kira bedeli ile kiralanacağının taahhüt edilmesine rağmen kiralanmadığını,

oysa 01.05.2010 tarihli sözleşme ile kiralanan otelin yıllık kira bedelinin 48.000 EURO olarak yüksek olarak belirlenmesinin ve davacı tarafından kiralanan otele 280.000 EURO’luk masraf yapılmasının nedeninin petrol istasyonu ve restaurantın da kiralanması olduğunu belirterek, fazlaya dair haklarını saklı tutarak 25.000 TL mahrum kalınan kâr, otele yapılan faydalı masraflar için 75.000 TL ve otel kira bedelinin tenziline karar verilmesini talep etmiş, 10.09.2013 tarihli duruşmada kira bedelinin tenzili talebinden vazgeçmiştir.

Davalı kiralayan vekili, cevap dilekçesinde; dava konusu petrol istasyonu ve restaurant hakkında kira sözleşmesi yapmak için davacının noter ihtarı ile davet edilmesine rağmen, davacının petrol istasyonuna ait intifa bedelini kendisinin alması gerektiği şeklinde ihtarda bulunduğunu ve sözleşme yapmak için başvurmadığını, oysa istasyon sahibinin petrol dağıtım şirketleri ile anlaşarak intifa bedelini kendilerinin alması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kira tenzili talebinin vazgeçme nedeniyle reddine, otele yapılan faydalı masraf alacağı talebinin reddine ve mahrum kalınan kâr bedeli olarak 53.258,75 TL’nin tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davacı ve davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Tarafların kâr mahrumiyetine yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 01.05.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya ait otelin davacıya kiralandığı, bu sözleşmenin özel şartlar 8. maddesinde otelin yanında bulunan petrol istasyonu ve restaurantın kira sözleşmesinin 01.10.2010 tarihinde biteceğini, bu tarihten itibaren petrol istasyonunun aylık 1250 EURO, restaurantın aylık 250 EURO kira bedeli ile kiralanacağının taahhüt edildiği ve kiralanan otele davacı tarafından yapılacak faydalı ve zorunlu masrafların 280.000 EURO olarak belirlendiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Uyuşmazlık, 01.05.2010 tarihli kira sözleşmesi ile 01.10.2010 tarihinden itibaren kiralanacağı taahhüt edilen petrol istasyonu ve lokantanın kira sözleşmesinin yapılmamasında kimin kusurlu olduğu ve sözleşmenin yapılmaması nedeniyle davacı-kiracının bu nedenle uğradığı zararı kiralayandan talep edip edemeyeceği husunda toplanmaktadır.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunun 249/1 fıkrasına(1.7.2012 de yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK'nun 301 maddesine) göre “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”.818 sayılı Borçlar Kanunun 249 ve 250.maddeleri(6098 sayılı TBK'nun 304-305 ve 306.maddeleri) gereğince “... kiralananın tam ve eksiksiz sözleşmenin amacına uygun şekilde teslimi ya da kullanımı mümkün olmazsa kiracının akdi feshedebileceği gibi kiranın tenzilini isteyebileceği...” düzenlenmiştir. Ancak kiracı kiralanandaki ayıbı, eksikliği derhal ya da münasip bir zamanda kiralayana bildirmelidir.(818 sayılı BK'nun 106.mad.)

818 sayılı BK 1. maddesinde “İki taraf karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan ettikleri takdirde, akit tamam olur.

Rızanın beyanı sarih olabileceği gibi zımni dahi olabilir.”

2. maddesinde “İki taraf akdin esaslı noktalarında uyuşurlar ise ikinci derecedeki noktalar sükutla geçilmiş olsa bile akde münakit olmuş nazariyle bakılır.

İkinci derecedeki noktalar hakkında uyuşulamadığı takdirde hakim, işin mahiyetine bakarak onları tayin eyler.” (6098 Sayılı TBK 1-2) hükümleri düzenlenmiştir. Bu düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, öncelikle çözülmesi gereken husus, petrol istasyonu ve lokantanın kiralanması konusunda tarafların esaslı noktalarda uyuşup uyuşmadığı ve petrol istasyonunun intifa hakkının verilmesinin sözleşmenin esaslı unsuru olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda bu hususta hiçbir araştırma yapılmamıştır. Bu itibarla bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.

Bu nedenle kiralananın bulunduğu yerde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle yeniden keşif yapılarak belirlenen kira bedelleri ve tarafların ihtarları da dikkate alınarak petrol istasyonunun intifa hakkının kimin tarafından verilmesi gerektiği, bu hususun sözleşmenin kurulması için esaslı unsur olup olmadığı konusunda detaylı bir rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözardı edilerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.