Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3081 K.2014/3563

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, 25.10.2011 tarihli kira sözleşmesine dayanarak, 2012 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira parası için 03.08.2012 tarihinde, 2012 yılının Ağustos ayı kira parası için de 03.09.2012 tarihinde icra takibi yapmış ve bu takiplere dayanarak iki haklı ihtar nedeniyle eldeki davayı açmıştır.

Mahkemece kira sözleşmesinde muacceliyet koşulu bulunduğu, muacceliyet koşulu bulunan kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre.

Kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Yukarıda bahsedilen yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir. Bu durumda davacı yasanın yürürlüğe girdiği tarih olan 01.07.2012 tarihinden sonra muacceliyet koşuluna dayanarak bir kiranın ödenmemesi durumunda müteakip ayların kira paralarını isteyemeyecektir.

Davacının 2012 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira paraları ile 2012 yılının Ağustos ayı kira parasının tahsili için yaptığı her iki takipde 01.07.2012 tarihinden sonra olduğuna göre iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açılabilir. O halde işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARŞI OY YAZISI

Davada dayanılan ve hükme esas alınan yazılı kira sözleşmesi 6098 Sayılı TKB.nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinden önce düzenlenmiş olup, 25.10.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. Sözleşmenin 10.maddesinde "aylık kiralardan birinin ödenmemesi halinde o kira dönemi içindeki müetakip ayların kira borçları muaccel olacaktır" hükmüne yer verilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiracı lehine düzenleme getiren "kiracı aleyhine düzenleme yasağı" başlıklı 346.maddesi ile "muacceliyet koşulu" geçersiz hale gelmiş olup, bundan böyle kiralayan sözleşmeye bu şekilde bir hüküm koyamayacak, bir ay kirasının gününde ödenmemesi sebebiyle dönem sonuna kadar olan kira bedellerini isteyemeyecektir. Bu konuda bir tereddüt bulunmamaktadır. Olaya iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davaları yönünden bakmak gerekir.

Bu yasal düzenlemeden önce sözleşmelerde "muacceliyet" koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden, kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek "iki haklı ihtar davasına" konu yapılması mümkün değildi. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 25.10.2011 tarihinde düzenlenmiş olup, yasa sözleşmenin kurulduğu ilk dönem içinde 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kiracı hakkında, muacceliyet koşulunun varlığı sebebiyle dönem başı itibariyle "iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası" açılamaz iken, dönem içinde yürürlüğe giren yasa hükmü kiracı aleyhine sonuç doğuracak şekilde uygulanarak iki haklı ihtara maruz kaldığı gerekçesiyle dönem sonunda tahliyesine karar verilebilecektir.

Kiracıyı koruyan nitelikteki bu hükmün "iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davaları yönünden" kiralananın mesken olması ve kiracısının tacir ya da tüzel kişi olmadığı gözetildiğinde ancak sözleşmenin 25.10.2012 tarihinden itibaren yenilenmesi halinde uygulanacağının kabulü gerekir.

Başka bir deyişle kiracısı tacir sayılmayan, özel ve kamu hukuku tüzel kişisi olmayan işyeri ya da mesken kira sözleşmelerinde yer alan "muacceliyet" koşulunun yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen ya da yenilenen sözleşmeler açısından sırf bu döneme ilişkin olarak iki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davaları yönünden varlığı kabul edilmeli, takip eden yeni dönemden sonra iki haklı ihtar sebebiyle açılacak davalarda bu koşulun kalktığı kabul edilerek uygulama yapılmalıdır.

Ancak bu şekildeki bir uygulamanın kiracı lehine olabileceğini düşündüğümden usul ve yasaya uygun olan hükmün onanmasına karar verilmelidir. Sayın çoğunluğun bozma kararına katılmıyorum. 24.03.2014