Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3452 K.2014/13565

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira bedelinin tesbiti istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde Amasya merkez Gümüşlük Mahallesi 1049 ada 3 parselde kain taşınmaz üzerindeki iş yerininin 01.04.1989 tarihinde babaları tarafından davalıya kiraya verildiğini, ancak ekonomik koşullarına kiralanan taşınmazın kullanım şekli dikkate alındığında, kiracı tarafından yıllarca kiralanana bakıyorum tamir ediyorum gibi bahanelerle cevre emsal değerlerinin çok altında kira artırımı yapmak suretiyle bu gün itibariyle 600 TL gibi küçük bir rakam ödemekte olduğunu, oysa ilimizin güzide bir yerinde birinci derece taşınmaz kültür varlığı değerindeki kiralanan turizm sektöründe aranılan mekanlardan oluşu,

kentsel konumu iş kapasitesi ve ticari değeri baz alındığında bu taşınmazdan çok daha az işlevsel olan aynı nitelikteki aynı amaçla kullanılan diğer mekanların bırakın yarısı 5’te biri rakam bile müvekkillere kira bedeli olarak ödenmemekte, kiracı müvekkilleri mağdur ettiğinden, bir sonraki dönem kira bedelinin aylık 2.500 Tl olarak tespitini istemiştir. Davalı vekili ise, dava konusu gayrimenkulün 01.04.1989 tarihinde M.. R..

A.. dan kiralandığını,.kiralayanın vefat ettiğini, müvekkilin de taşınmazda hissedar olduğunu, kira sözleşmesi halen devam etmekte olsa da mirasçılara miras kalan iş yerinin müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olduğundan tüm mirasçılar tarafından dava açılması gerektiğini, taşınmaza ilk kiralandığından bu güne kadar iş yeri sahibi tarafından yapılması gereken ve kira bedelinden düşülmesi gereken her türlü bakım ve onarım masrafları müvekkil tarafından karşılandığını bu masrafların kira bedelinden hiçbir zaman düşülmediğini,yapılanların hesap edilerek kira bedelinden düşülmesini ve davanın esastan reddini savunmuştur.

Hükme esas alınan 01.04.1989 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kiralayanın Mustafa Rıfkı Aksoy olduğu ve kiralayanın vefat ettiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosya içindeki tapu kaydına göre davaya konu taşınmazın kiralayan mirasçıları adına 19.03.2004 tarihinde intikal gördüğü ve paydaş olan davacının malik sıfatıyla kendi hissesine düşen kira bedelinin tespitini istediği anlaşılmaktadır.

Taşınmazda davacının 11250/105500 oranında paydaş olduğu göz önüne alınarak hükmün davacının payına yada taşınmazın tamamına ilişkin olduğu konusunda infazda tereddüt yaratmayacak açıklıkta olması gerekir. Kira ilişkisinin kurulmasından itibaren uzun zaman geçmiş ise ,kural olarak yeni dönem kira parasının 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K gereğince; davacının payına düşen kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerekir..

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri (hâkim veya bilirkişilerce de resen araştırabilir) aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, üç kişilik (inşaat, mimar, mülk) bilirkişiler kurulu marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli bilirkişi raporu mahkemece somut gerçekler ışığında resen değerlendirilmeli, buna göre davalının, eski kiracı olduğu nazara alınıp indirimde yapılarak hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parası saptanmalıdır.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen bilirkişi raporuna ve Amasya Turizm Derneğinden alınan yazıya itibar edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde, hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.