Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3509 K.2014/5770

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. B.. Ö.. Y..geldi. Hazır bulunanın sözlü beyanı dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl ve birleşen dava farklı dönemlere ilişkin kira alacağı, ortak gider, elektrik ve su tüketim bedellerinin tahsiline yönelik icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın reddine, birleşen davanın kiracı bakımından kısmen kabulüne, kefil yönünden reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının 01.08.2008 başlangıç tarihli sözleşme uyarınca kiracı olup, sözleşmenin 16.maddesi uyarınca mecurun kullanımı ile ilgili elektrik, su, ortak gider vb. borçların kiracıya ait olduğunu, davalının asıl dava yönünden;

kira başlangıç tarihinden 30.09.2009 tarihine kadar elektrik ve su tüketim bedeli olarak 6.343,68 TL ve aynı döneme ilişkin ortak gidere iştirak payı olarak 5.782 TL borçlu olduğunu, ayrıca yenilenen dönemde %5 artışla ödenmesi gereken kira parasını artış yapmadan ödenmesi nedeniyle 223 Euro+Kdv kira farkı ve Eylül/2009 ayına ilişkin 451,40 Euro kira borcu olduğunu, söz konusu alacağın tahsili için davalı hakkında icra takibi başlattıklarını, davalının takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline ve %40 oranında icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Birleşen dava yönünden ise; davalının 2010/Mayıs ayı kira parasını ödemediğini ödenmeyen kira borcu nedeniyle takip eden Haziran ve Temmuz ayları kira parasının da muaccel hale geldiğini, öte yandan yıllık %5 kira artış şartı uyarınca 2009/Ekim ayı dahil 2010/Temmuz’a kadar olan dönemde 10 aylık kira farkı alacağı ve yine aynı döneme ilişkin ortak gider alacağı söz konusu olduğunu, ve yine 2009/10,11,12-2010/1,2.aylara ilişkin elektrik borcu, 2009/10 ve 11.aylara ilişkin su borcunun ödenmediğini son olarak ödenmeyen kira ve sair borçlar nedeniyle sözleşmenin 8.maddesinde;

alacağın %10’u tutarında cezai şart öngörüldüğünü, bütün bu alacak kalemlerinin (28.683 TL) tahsiline yönelik davalı hakkında icra takibi başlattıklarını, davalının borca itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ve %40 oranında icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili ise; mecurun bulunduğu sitenin elektrik ve su tüketiminin ortak olduğunu, tüketilen elektrik ve suya ilişkin olarak davacının bu güne kadar hiçbir talepte bulunmadığı gibi buna ilişkin harcama belgelerinin de kendilerine ibraz edilmediğini, ortak giderler için de aynı durumun söz konusu olduğunu, sözleşmede yıllık

%5 artış koşulu olmasına rağmen kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıp ve eksiklikler nedeniyle takip eden yıllarda %5 artış koşulunun karşılıklı mutabakat ile uygulanmadığını, nitekim davacının da 2009 ve 2010 yıllarında kira bedellerini artışsız talep ettiğini, buna ilişkin davacının düzenlediği faturaların dosyaya sunulduğunu, belirterek davanın reddine ve %40 oranında kötü niyet tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, asıl davada talep konusu edilen elektrik, su ve ortak gider bedelleri ile artış koşuluna yönelik alacak taleplerinin yerinde olmadığından istemin reddine, birleşen davada ise 2010/Mayıs, Haziran ve Temmuz ayları kira paralarına yönelik istemin kabulü ile 4.306,56 TL alacak yönünden itirazın iptaline karar verilmiştir.

1-Asıl dava yönünden; Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına, elektrik, su ve aidat bedellerinin davacı tarafından ödenmesinden sonra bunlara ilişkin olarak rücuen alacak davası açma hakkı bulunduğunun anlaşılmasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacıya ait “albatros konakları sitesinde villa” olarak adlandırılan taşınmaz davalıya kiraya verilmiştir.

Sözleşmenin özel koşullar 5.ve 16.maddelerinde kiracının yan giderlere ilişkin ödeme yükümlülüğü belirlenmiş olup buna göre; mecurun kullanımı ile ilgili elektrik, su, çevre temizlik vergisi vb. giderlerin kiracı tarafından ödeneceği ve kiracının sözleşmenin eki olan şartnamede yazılı ortak gider aidatlarını belirlenen tarihlerde ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Yan giderlerin ödeneceği tarih ve miktarını gösteren ve tarafların imzasını içeren belge dosyaya ibraz edilmemiştir.

Bu durumda yan giderlerin miktarı ve ödeme şekli taraflar arasında belirli ve muayyen değildir.

Davacı asıl davanın konusunu teşkil eden 13.11.2009 tarihli icra takibinde yenilenen döneme ilişkin %5 artış şartından kaynaklanan Eylül/2009 ayı 263,14 Euro kira farkı ve Eylül/2009 bakiye kira parası olarak 451,40 Euro’nun tahsilini istemiştir. Sözleşmede kira parası 2.230 Euro + KDV olarak kararlaştırılmış ve sözleşmenin 8.maddesinde kira artışının her yıl için %5’den daha az olamayacağı öngörülmüştür.

Mahkemece, sözleşmede %5 artış koşulu öngörülmesine rağmen, davacı tarafından yenilenen kira döneminde artışsız miktar üzerinden fatura düzenlenip davalıya tebliğ edildiği, davalının da kira ödemesini bu miktar üzerinden yaptığı, bu durumun takipten sonraki dönem için de devam ettiği, böylece taraflar arasında artış şartının uygulanmaması yolunda örtülü bir anlaşma bulunduğu, davacının sonradan artış talebinde bulunmasının MK 2’de yer alan dürüstlük kuralına aykırı olduğu gerekçesi ile davacının artış koşulundan kaynaklanan fark kira isteminin reddine karar verilmiştir.

Kira faturalarının artışsız miktar üzerinden düzenlendiği ve düzenlenen miktarların davalı tarafından ödendiği uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık faturalardaki miktara rağmen sözleşmedeki artış koşuluna dayalı olarak kira farkı istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Söz konusu faturalar taraflar arasındaki temel ilişkiyi oluşturan taşımaz kiralama sözleşmelerine dayalı olarak keşide edilmiş olup, öğretide vurgulandığı üzere, itiraz edilmemiş olsa dahi fatura, akdin ifası ile ilgili bir belge olduğu için akdin şartlarını değiştiremeyeceğinden, ihtilafın çözümünde esas alınacak olan yazılı akittir. Fatura bu durumda sadece akdin ifası ile ilgili hususların ispatında delil kuvvetine sahip olur.

Yoksa akdin esaslı şartlarını ihtiva eden kısma ilişkin olarak sözleşmede değişikliğe gidildiği şeklinde yorumlanamaz. Bu çerçevede sunulu faturaların yazılı kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.

Sözleşmede kararlaştırılan artış şartı geçerli olup, davacı tarafından kira paralarının yenilenen dönemde artışsız olarak fatura edilmesi ve kira paralarının davacı tarafından ihtirazı kayıt olmaksızın alınmış olması sözleşmedeki artış şartının yeni dönemde uygulanmayacağı anlamına gelmeyeceğinden artış şartı uygulanmak suretiyle yeni dönem kirasının belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken mahkemece artış koşuluna ilişkin istemin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.

Öte yandan, icra takibine konu Eylül/2009 ayı bakiye kira alacağı olarak tahsili istenen 451,40 Euro’ya yönelik olarak mahkemece yeterli araştırma yapılmamıştır. Eylül ayı kira bedelinin davalı tarafından ödenip ödenmediği, ödenmiş ise ne miktar üzerinden ödendiği mahkemece araştırılarak ve buna ilişkin davalıdan ödeme belgeleri istenerek sonucuna göre bira karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

3-Birleşen dava yönünden; Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına, elektrik, su ve aidat bedellerinin davacı tarafından ödenmesinden sonra bunlara ilişkin olarak rücuen alacak davası açma hakkı bulunduğunun ve davalının sıfatına göre sözleşmedeki muacceliyet koşulunun dava tarihi itibariyle geçerli olduğunun anlaşılmasına göre davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

4-Davacı vekilinin kira farkı alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili birleşen davanın konusunu teşkil eden 11.05.2010 tarihli icra takibinde; yenilenen döneme ilişkin %5 artış şartından kaynaklanan Ekim/2009 – Temmuz/2010 arası 1.115 Euro kira farkının tahsilini istemiştir. Sözleşmede kira parası 2.230 Euro + KDV olarak kararlaştırılmış Sözleşmede kira parası 2.230 Euro + KDV olarak kararlaştırılmış ve sözleşmenin 8.maddesinde kira artışının her yıl için %5’den daha az olamayacağı öngörülmüştür.

İki nolu bentte yapılan açıklamalar doğrultusunda, düşük miktar üzerinden kira faturası düzenlenmesi sözleşmenin artış koşulunun uygulanmayacağı şeklinde yorumlanamayacağından davacının artış koşuluna dayalı olarak istekte bulunmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Mahkemece sözleşme hükümleri uyarınca kira parasının belirlenerek davacının artış koşulundan kaynaklana kira farkı istemi hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçi ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.

5-Davalı vekilinin faiz ve cezai şarta yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Kira sözleşmesinin 8.maddesinde “Gününde ödenmeyen bir kira bedeli her hangi bir ihbara gerek olmaksızın bir yıllık kiranın muacceliyet kesbetmesine neden olacaktır. Temerrüt tarihinde kira bedellerine aylık %7 temerrüt faizi işletilecek, ayrıca bu iş nedeniyle borç miktarının %10 oranındaki bölümü bu paranın tahsili yönündeki çabalara karşılık olmak üzere cezai şart olarak kiracıdan talip olunacaktır” hükmüne yer verilmiştir. Davacı icra takibinde aylık %7 oranından işlemiş faiz ve asıl alacağın %10 oranında cezai şart isteminde bulunmuştur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu mahkemenin hüküm verdiği tarih itibariyle yürürlükt olup, 6101 sayılı Yürürlük Yasasının 2. Maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kurallarının, gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, keza aynı yasanın 7.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesinin, görülmekte olan davalarda da uygulanacağı hükmüne yer verilmiştir.

Derhal uygulanması öngörülen 6098 sayılı TBK’nun 88.maddesinde; faiz ödeme borcunda uygulanacak yıllık faiz oranının, sözleşmede kararlaştırılmamışsa faiz borcunun

doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirleneceği, sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık faiz oranın, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde elli fazlasını aşamayacağı kabul edilmiştir. Bunun yanı sıra, temerrüt faizine ilişkin 120.maddesinde de aynen. “Uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir.

Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık temerrüt faizi oranı, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Akdî faiz oranı kararlaştırılmakla birlikte sözleşmede temerrüt faizi kararlaştırılmamışsa ve yıllık akdî faiz oranı da birinci fıkrada belirtilen faiz oranından fazla ise, temerrüt faizi oranı hakkında akdî faiz oranı geçerli olur.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Mahkemece davacının faiz istemi hakkında yukarıdaki açıklamalar ve yasal düzenlemeler çerçevesinde bir değerlendirme yapılıp karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde aylık %7 akdi faiz oranı üzerinden hesaplama yapılarak karar verilmesi hatalı olmuştur.

Öte yandan davacının sözleşmenin 8.maddesi uyarınca talep ettiği %10’luk tutar alacağın tahsilinde harcanan çabanın karşılığı olarak ödenmesi kararlaştırılan tutar olup bu niteliği itibariyle cezai şart olarak kabulü mümkün olmadığı gibi bu tutarın takibe konu ve mahkemece hükm altında alınan 3 aylık kira alacağı üzerinden hesaplanması yerine, 2010 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz ayları ile birlikte 10 aylık kira farkının toplamı üzerinden hesaplanması da usul ve yasaya aykırı olup hüküm bu nedenle bozulmalıdır.