Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3927 K.2014/6412

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av.S.. A. ve davacı vekili Av.A.. U..A.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, 438.700 TL cezai şartın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 264.700 TL cezai şartın tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.03.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası ilk yıl için net 10.000 TL olarak belirlenmiştir.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 7. ( genel hükümler 1. ) maddesinde, yıllık kira parasının ÜFE-TÜFE ortalamasında artırılacağı, özel şartlar bölümü 12. ( genel hükümler 2.) maddesinde de, kiracının beş yıldan önce kira kontratını sona erdirmesi halinde geri kalan ayların kirasını ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davalı kiracıya sözleşme ile kiracılık süreci içinde tek yanlı olarak sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmamasına karşılık, davalı kiracı ekonomik koşullarını gerekçe göstererek kira sözleşmesini 15.09.2011 keşide ve 22.09.2011 tebliğ tarihli feshi ihbar ihtarnamesi ile feshederek kiralanan anahtarını 23.09.2011 tarihli tutanakla davacıya teslim etmiştir.

Davacı da açmış olduğu işbu dava ile, cezai şart olarak sözleşme gereği kira dönemi sonuna kadar olan aylar kirasının tahsilini istemiştir.

Her ne kadar kira sözleşmesinde kira süresinin sona ermesinden önce akdin feshedilmesi halinde, sözleşmenin sonuna kadar olan kira paralarının istenebileceği düzenlenmiş ve sözleşme, davalı kiracı tarafından akde aykırı şekilde süresinden önce feshedilmiş ise de, böyle bir durumda davacı kiraya verenin talep edebileceği husus, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 325. maddesinde düzenlenmiştir.

Anılan madde gereğince, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Uyuşmazlığa ilişkin olarak yerinde yapılan keşif sonrasında alınan bilirkişi raporlarında, kira dönemi sonuna kadar davacının uğramış olduğu kira geliri kaybı üzerinden hesaplama yapılmıştır.

Söz konusu bilirkişi raporu hükme esas alınmakla birlikte, anılan raporda kiralanan taşınmazın yukarıda açıklanan yasa hükmü gereği ne kadar sürede benzer koşullarla kiraya verilebileceğine ilişkin bir değerlendirme yer almamaktadır. Bu durumda mahkemece, kiralananın ne kadarlık süre içinde

benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği konusunda bilirkişilerden ek rapor alınarak, gerekirse yerinde yeniden keşif yapılıp bu hususta konusunda uzman bilirkişi kurulundan rapor alınarak, yeniden kiralananın aynı şartlarda kiralanması için gereken makul sürenin saptanmasından sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.