Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/4022 K.2014/6940

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 650,00 TL olarak tesbitine karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, davalının 01.07.2000 tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı olduğunu belirterek 01.07.2013 tarihinde yenilenen dönemde kira parasının senelik 15.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı bir önceki dönem kirasını senelik 2.000,00 TL olarak, davaya konu dönem kirasını ise senelik 4.000,00 TL olarak ödediğini, davacının talebinin afaki olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre kira bedelinin 01.07.2013 tarihinden itibaren aylık 650,00 TL olarak tesbitine karar verilmiştir.

İşyeri kiralarında kira parasının tespitine ilişkin TBK'nun 346 maddesi 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi gereğince 8 yıl süre ile ertelendiğinden, işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerde kira parasının tesbiti TBK.dan önceki uygulama çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Buna göre Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir.

O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespit istenilen tarih itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmelerinin değerlendirilmediği bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan sözleşme gereğince senelik ödenmesi kararlaştırılan kira bedelinin aylık olarak tespit ediliği gibi, karara esas alınan bilirkişi raporunda kira bedelinin 24.10.2013 tarihi itibariyle tespit edilmesi nedeniyle de karar vermeye elverişli değildir.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli, tesbite karar verilen tarihe uygun olmayan bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olduğundan, hükmün davalı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.