Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/4365 K.2014/5748

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının kiralananda 01.11.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, ancak kira paraları ve ortak giderleri sürekli gecikmeli olarak ödediğini, Ağustos 2013 ayı kira parası yönünden kendisine 19.08.2013 tarihinde ihtarname keşide edilmiş ise de, davalının bu ayın kirasını yaklaşık üç ay sonra ödediğini, yine Eylül 2013 ayı kirasının tahsili için hakkında icra takibi yapılması üzerine, davalının bu ay kirasını da ödeme emrinin tebliğinden sonra ve eksik olarak yatırdığını, bu şekilde davalının bir kira dönemi içinde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı duruşmalara gelmemiş ve bir savunmada bulunmamıştır.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; davacının davada dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 01.11.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kira parasının her ayın ilk beş günü ödeneceği ve özel şartlar bölümü 19. maddesinde de bir kiranın ödenmemesi durumunda gelecek aylar kiralarının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme

yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup büro olarak kullanılacağından ve davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan limited şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır.

Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğinin korumaktadır. Bu durumda davacı yukarıda açıklanan ilkeler gereğince, süresinde ödenmeyen Ağustos 2013 ayı kirası ile birlikte kira dönemi sonuna kadar olan tüm aylar kirasını aynı ihtarla isteyebilecekken, kira paralarını bölmek suretiyle Eylül 2013 ayı kira parasını ayrı bir icra takibi konusu yaptığından davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır.

Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.